Hvornår stopper et renoveringsprojekt i en boligforening?
Når et renoveringsprojekt er afleveret, tror mange bestyrelser, at byggesagen i praksis er afsluttet. Men netop her begynder en vigtig fase, som ofte har stor betydning for både kvalitet, økonomi og ansvar, nemlig 1-års eftersynet.
For andelsboligforeninger og ejerforeninger er 1-års eftersynet et centralt tidspunkt, hvor skjulte fejl, begyndende svigt og mangelfuld afhjælpning kan blive synlige, efter at bygningen har været i brug gennem sommer, vinter og almindelig daglig drift.
I MMAKE arbejder vi derfor med 1-års eftersynet som en aktiv del af bygherres beskyttelse og ikke bare som et formelt møde i kalenderen.
Hvad er et 1-års eftersyn?
Et 1-års eftersyn er en systematisk gennemgang af det udførte arbejde cirka ét år efter afleveringen.
Formålet er at kontrollere, om der er opstået fejl og mangler efter ibrugtagning, om tidligere mangler faktisk er udbedret korrekt, og om entreprenørens leverance fungerer som aftalt.
I vores byggesagsbeskrivelse er 1-års eftersynet ikke behandlet som en frivillig formalitet, men som en proces, der som udgangspunkt skal gennemføres, medmindre bygherre skriftligt meddeler, at det ikke ønskes. Det styrker bygherres position markant.
Hvorfor er 1-års eftersynet vigtigt?
Mange fejl viser sig først, når en ejendom har været i drift i en periode. Det gælder blandt andet bevægelser i konstruktioner, fugtforhold, utilstrækkelig udførelse, overflader der ikke holder, eller tekniske anlæg der ikke fungerer stabilt over tid.
Derfor er 1-års eftersynet vigtigt, fordi det giver bygherre mulighed for at få samlet op på det, der ikke var synligt ved afleveringen.
I praksis er det ofte her, det bliver tydeligt, om afleveringen var robust, og om entreprenøren reelt har leveret den kvalitet, der blev aftalt.
Hvordan stiller MMAKE bygherre stærkere ved 1-års eftersynet?
Hos MMAKE ser vi ikke 1-års eftersynet som en enkeltstående kontrol, men som en forlængelse af hele afleverings- og mangelprocessen.
Det betyder, at vi arbejder ud fra den dokumentation, de mangellister og de forpligtelser, der allerede er etableret i sagen.
I byggesagsbeskrivelsen er der generelt lagt op til en stram styring af mangler, dokumentation og opfølgning, blandt andet via digital mangelstyring, krav om fotodokumentation og mulighed for at lade ekstra tilsynsforbrug belaste entreprenøren, hvis mangler ikke udbedres korrekt. Det giver et stærkt fundament for også at håndtere 1-års eftersynet konsekvent.
For bygherre betyder det, at vi ikke bare registrerer nye forhold. Vi holder også fast i tidligere fejl, vurderer om afhjælpning er sket ordentligt, og sikrer at entreprenøren ikke slipper for let igennem efter afleveringen. På den måde bliver 1-års eftersynet et reelt værn mod, at små fejl vokser sig større og dyrere over tid.
1-års eftersyn i beboede ejendomme kræver særlig erfaring
I andelsboligforeninger og ejerforeninger er det sjældent nok at vurdere fejl alene teknisk. Bygningen er i brug, beboerne mærker konsekvenserne, og adgangen til boliger og fællesarealer er ofte begrænset.
Byggesagsbeskrivelsen lægger i øvrigt generelt vægt på, at manglers væsentlighed skal vurderes i lyset af, at boliger skal kunne fungere som hjem.
Sikkerhedsstillelse og 1-års eftersyn efter AB 18
Efter AB 18 skal entreprenøren stille sikkerhed for opfyldelsen af sine forpligtelser over for bygherren.
Sikkerheden tjener som bygherrens økonomiske sikkerhed, hvis entreprenøren ikke opfylder aftalen, herunder hvis der opstår mangler, som ikke bliver afhjulpet som forudsat, går konkurs osv.
Sikkerhedsstillelsen udgør 15 % af entreprisesummen frem til aflevering. Efter afleveringen nedskrives sikkerheden til 10 %, og 1 år efter afleveringen nedskrives den som udgangspunkt til 2 %, medmindre bygherren forinden har fremsat krav over for entreprenøren. Sikkerheden ophører derefter 5 år efter afleveringen, medmindre der er gjort krav gældende inden da.
Det er derfor det er vigtigt at der indkaldes til aflevering, 1 års eftersyn og 5 års eftersyn rettidigt, så en automatisk nedskrivning ikke finder sted, inden man når at gøre brug af den.
Dokumentation og kvalitetssikring er afgørende også efter aflevering
Vores byggesagsbeskrivelse gør det klart, at kvalitetssikring, drifts- og vedligeholdelsesmateriale og dokumentation er ydelser på lige fod med de øvrige arbejder.
Hvis KS eller D&V er mangelfuldt, kan materialet returneres, der kan sættes ny frist, og der kan tilbageholdes en del af entreprisesummen, indtil materialet er korrekt afleveret og godkendt.
Desuden fremgår det, at mangelafhjælpning efter aflevering er underlagt de samme betingelser for kvalitetssikring som de øvrige arbejder, og at entreprenørens kontroldokumentation for mangelafhjælpning skal overdrages til tilsynet umiddelbart efter afslutning. Det er væsentligt ved 1-års eftersynet, fordi en bygherre kun står stærkt, hvis der er dokumentation for både det oprindelige arbejde og de efterfølgende afhjælpninger.
Hos MMAKE bruger vi dokumentationen aktivt til at sikre, at bygherre ikke står med uklare forløb, ufuldstændige leverancer og uenighed om, hvad der egentlig er udført.
Hvad får en boligforening ud af et professionelt håndteret 1-års eftersyn?
Et professionelt håndteret 1-års eftersyn giver bestyrelsen et stærkere overblik over, om renoveringsprojektet reelt fungerer som forudsat.
Det giver mulighed for at få håndteret fejl, mens ansvaret er tydeligt, mens sikkerhedsstillelsen stadig har betydning, og mens der stadig er en klar sammenhæng mellem aflevering, drift og mangelansvar. For andelsboligforeninger og ejerforeninger handler det ikke kun om teknik, men også om økonomi, beboertilfredshed og minimering af fremtidige konflikter.
Hos MMAKE bruger vi 1-års eftersynet som et aktivt redskab til at stille bygherre bedst muligt. Det handler om at følge op, dokumentere rigtigt, presse på hvor det er nødvendigt og sikre, at entreprenøren lever op til sine forpligtelser også efter afleveringen, men samtidigt beskytter hans rettigheder.
Hvorfor vælger boligforeninger MMAKE til 1-års eftersyn
Når MMAKE rådgiver ved 1-års eftersyn, er fokus ikke kun at konstatere fejl.
Fokus er at beskytte bygherres position. MMAKE’s byggesagsbeskrivelse viser tydeligt en tilgang, hvor entreprenøren holdes tæt på både ansvar, dokumentation, mangelafhjælpning og sikkerhedsstillelse, og hvor 1-års eftersynet er en del af en større struktur, der skal sikre kvalitet og minimere risiko for bygherre.
Det er netop den tilgang, der gør forskellen i praksis. Et godt 1-års eftersyn handler ikke bare om at gå en runde. Det handler om at få lukket sagen rigtigt.
