Boligforeningens ansvar som bygningsejer
Når en andelsboligforening, ejerforening eller boligforening ejer eller administrerer en ejendom, følger der et ansvar med. Ejendommen skal være lovlig, forsvarligt vedligeholdt og anvendes i overensstemmelse med de regler, der gælder for bygningen.
Byggeloven fastslår, at bebyggelse, ubebyggede arealer og indretninger på ejendommen skal holdes i forsvarlig stand, så de ikke frembyder fare for beboere eller andre, og så de ikke på anden måde er behæftet med væsentlige mangler. Ejendommen skal også holdes i en stand, der er sømmelig i forhold til beliggenheden.
Denne artikel handler om boligforeningens almindelige ansvar som bygningsejer. Den handler ikke om ansvar under konkrete byggeprojekter, men om det løbende ansvar for ejendommens lovlighed, drift, brandsikkerhed, BBR-oplysninger og vedligeholdelse.
Boligforeningen har ansvar for ejendommens lovlighed
Som bygningsejer har boligforeningen ansvar for, at ejendommen er lovlig. Hvis der konstateres et ulovligt forhold, er udgangspunktet, at pligten til at lovliggøre forholdet påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen.
Bygningsreglementets vejledning om lovliggørelse beskriver, at pligten til at lovliggøre et ulovligt forhold er knyttet objektivt til ejendommen. Det betyder, at ejeren som udgangspunkt skal berigtige ulovlige forhold, uanset hvem der er skyld i forholdet.
For en boligforening betyder det, at foreningen kan blive mødt med krav om lovliggørelse, hvis der findes ulovlige forhold på ejendommen. Det kan også gælde forhold, der er opstået tidligere, eller som er udført af andre.
Ansvar for forsvarlig vedligeholdelse
Boligforeningen har som bygningsejer et løbende ansvar for, at ejendommen holdes i forsvarlig stand. Det gælder både bygningen, fællesarealerne og de indretninger, der hører til ejendommen.
Byggeloven beskriver, at bebyggelse, ejendommes ubebyggede arealer og indretninger skal holdes i forsvarlig stand, så de ikke udgør fare for ejendommens beboere eller andre, og så de ikke er behæftet med væsentlige mangler.
For en boligforening kan det blandt andet handle om tag, facader, altaner, trapperum, kældre, kloak, varmeanlæg, ventilation, fælles installationer og andre fælles bygningsdele. Vedligeholdelse er derfor ikke kun et økonomisk spørgsmål. Det handler også om ejendommens sikkerhed, funktion og lovlighed.
Ansvar for brandsikkerhed i den daglige drift
Brandsikkerhed er en central del af bygningsejerens ansvar. Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 om brand beskriver, at drift, kontrol og vedligehold af brandsikkerheden i og ved bygninger skal ske, så sikkerheden i tilfælde af brand er opretholdt i hele bygningens levetid. Vejledningen beskriver også, at bestemmelserne omfatter både eksisterende byggeri og nybyggeri.
For boligforeninger er det især relevant i forhold til trapperum, flugtveje, branddøre, kældre, loftrum, fællesarealer, brandtekniske installationer og adgangsforhold for redningsberedskabet.
Bygningsreglementets brandvejledning beskriver desuden, at det overordnede ansvar for bygningens drift, kontrol og vedligeholdelse tilfalder ejeren af bygningen. Det hænger sammen med byggelovens udgangspunkt om, at det er den til enhver tid værende ejer, der er ansvarlig for bygningens lovlighed.
Drift, kontrol og vedligehold af brandforhold
BR18 indeholder særlige bestemmelser om drift, kontrol og vedligehold af brandforhold. Reglerne skal sikre, at brandsikkerheden i og ved bygningen opretholdes i hele bygningens levetid.
For eksisterende bygninger, hvor der ikke foreligger en godkendt drifts-, kontrol- og vedligeholdelsesplan, beskriver BR18, at drift, kontrol og vedligehold skal ske efter Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 om brand.
Det betyder, at boligforeningen bør have fokus på, om de brandmæssige forhold faktisk fungerer i den daglige drift. Det kan for eksempel være, om flugtveje holdes frie, om branddøre lukker korrekt, om kælder- og loftsrum anvendes forsvarligt, og om tekniske brandforhold bliver kontrolleret og vedligeholdt.
Ansvar for korrekte BBR-oplysninger
Boligforeningen bør sikre, at ejendommens BBR-oplysninger er korrekte. BBR er Bygnings- og Boligregistret og indeholder oplysninger om grunde, bygninger, tekniske anlæg og boliger.
BBR oplyser, at ejeren har ansvar for at følge op på, om BBR-oplysningerne for ejendommen er korrekte. Læs mere her
BR18 beskriver også, at bygningsejeren har pligt til at meddele forhold, som har betydning for drift og ajourføring af BBR. Læs mere her.
For en boligforening kan det være relevant ved oplysninger om arealer, anvendelse, varmeforsyning, tekniske anlæg, boligantal, kælderforhold eller andre registrerede bygningsforhold.
Hvorfor BBR-oplysninger er vigtige
Korrekte BBR-oplysninger har betydning for flere forhold omkring ejendommen. BBR beskriver, at store pengestrømme er afhængige af BBR-oplysningerne, blandt andet ejendomsvurdering, boligstøtte, låntagning og ejendomshandel.
For boligforeninger kan forkerte BBR-oplysninger derfor give problemer i forbindelse med vurdering, forsikring, finansiering, salg, administration og dialog med myndigheder. Læs mere her.
Ansvar for ulovlig brug af ejendommen
Bygningsejerens ansvar handler ikke kun om bygningens fysiske stand. Det kan også handle om, hvordan ejendommen anvendes.
Hvis et ulovligt forhold består i ulovlig brug af ejendommen, beskriver Bygningsreglementets vejledning, at pligten til at berigtige forholdet også kan påhvile brugeren. Det ændrer dog ikke ved, at ejeren af ejendommen fortsat kan have pligt til at berigtige forholdet.
For boligforeninger kan det for eksempel være relevant, hvis kældre, loftrum, fællesarealer, erhvervslokaler eller andre dele af ejendommen anvendes på en måde, der ikke stemmer med de lovlige forhold.
Ansvar for fælles bygningsdele og fælles installationer
I en boligforening er mange bygningsdele og installationer fælles. Det gælder typisk tag, facader, fundamenter, trapperum, kældre, kloak, varmeinstallationer, vandinstallationer, ventilation og andre tekniske anlæg.
Når fælles bygningsdele eller installationer ikke bliver vedligeholdt, kan det få betydning for både sikkerhed, drift, indeklima, fugtforhold, brandsikkerhed og ejendommens lovlighed.
Derfor bør boligforeningen have et løbende overblik over ejendommens tekniske tilstand. Det kan ske gennem regelmæssige bygningsgennemgange, tekniske undersøgelser og en opdateret vedligeholdelsesplan.
Ansvar for at reagere på kendte problemer
Som bygningsejer bør boligforeningen reagere, når der er tegn på forhold, der kan påvirke ejendommens sikkerhed, lovlighed eller forsvarlige stand.
Det kan for eksempel være fugt, skimmelsvamp, revner, sætningsskader, defekte branddøre, blokerede flugtveje, kloakproblemer, nedslidte installationer eller bygningsdele, der udgør en risiko.
Byggelovens krav om, at bebyggelse og tilhørende arealer skal holdes i forsvarlig stand, gør det relevant for boligforeningen at handle, før mindre problemer udvikler sig til væsentlige mangler eller sikkerhedsrisici.
Bestyrelsens rolle på vegne af boligforeningen
Bestyrelsen handler på vegne af boligforeningen som bygningsejer. Bestyrelsen skal ikke selv kunne vurdere alle tekniske eller juridiske forhold, men den bør sikre, at foreningen får relevant rådgivning, når der er tvivl om ejendommens tilstand, lovlighed, brandsikkerhed eller registreringer.
Det kan være relevant ved spørgsmål om brandforhold, konstruktioner, asbest, fugt, kloak, VVS, ventilation, tag, facader, kælderforhold, fælles installationer og BBR-oplysninger.
Bestyrelsens vigtigste opgave er at sikre, at boligforeningen ikke overser forhold, der kan få betydning for ejendommens sikkerhed, drift, økonomi eller lovlighed.
Hvorfor en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan er vigtig
En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan hjælper boligforeningen med at få overblik over ejendommens tilstand og kommende vedligeholdelsesbehov. Den gør det lettere at prioritere indsatser, planlægge økonomien og reagere i tide.
En vedligeholdelsesplan er ikke i sig selv en garanti for, at ejendommen er lovlig eller forsvarligt vedligeholdt. Men den er et vigtigt praktisk redskab til at arbejde systematisk med bygningsejerens ansvar for ejendommen.
Byggeteknisk rådgivning til boligforeninger i Storkøbenhavn
MMAKE A/S er en uvildig byggeteknisk rådgiver for andelsboligforeninger, ejerforeninger og boligforeninger i Storkøbenhavn. Vi er specialiseret i boligforeninger og hjælper bestyrelser med komplekse renoveringssager og byfornyelsessager gennem fem fagafdelinger: VVS, klimaskærm, kloak og fugt, vedligeholdelsesplaner samt brand og konstruktioner.
Vi rådgiver fra de første tekniske vurderinger og digitale vedligeholdelsesplaner til projektering, udbud, byggeledelse, aflevering og opfølgning. Vi har løst mere end 1.500 byggetekniske opgaver og mere end 200 vedligeholdelsesplaner, for over 600 kunder. Ledelsen har mere end 20 års erfaring i byggebranchen.
Vi hjælper med at skabe overblik over bygningens tilstand, brandsikkerhed og nødvendige vedligeholdelsesindsatser.
FAQ
Hvad har boligforeningen ansvar for som bygningsejer?
Boligforeningen har ansvar for, at ejendommen er lovlig, forsvarligt vedligeholdt og anvendes i overensstemmelse med de regler, der gælder for bygningen. Byggeloven kræver, at bebyggelse og tilhørende arealer holdes i forsvarlig stand, så de ikke frembyder fare for beboere eller andre.
Hvem har pligt til at lovliggøre ulovlige forhold på ejendommen?
Udgangspunktet er, at pligten til at lovliggøre et ulovligt forhold påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen. Bygningsreglementets vejledning beskriver, at ejeren som udgangspunkt skal berigtige ulovlige forhold, uanset hvem der er skyld i forholdet.
Har boligforeningen ansvar for BBR-oplysninger?
Ja. BBR oplyser, at ejeren har ansvar for at følge op på, om BBR-oplysningerne for ejendommen er korrekte. BR18 beskriver desuden, at bygningsejeren har pligt til at meddele forhold, som har betydning for drift og ajourføring af BBR.
Har boligforeningen ansvar for brandsikkerhed?
Ja. Bygningsreglementets brandvejledning beskriver, at drift, kontrol og vedligehold af brandsikkerheden skal ske, så sikkerheden i tilfælde af brand opretholdes i hele bygningens levetid. Det overordnede ansvar for bygningens drift, kontrol og vedligeholdelse tilfalder ejeren af bygningen.
Skal bestyrelsen selv kende alle tekniske regler?
Nej. Bestyrelsen skal ikke selv være teknisk ekspert, men den bør sikre, at boligforeningen får relevant rådgivning, når der er spørgsmål om ejendommens tilstand, lovlighed, brandsikkerhed, installationer, BBR-oplysninger eller vedligeholdelse.
Hvad er bestyrelsens ansvar i en boligforening?
Bestyrelsen har ansvar for at varetage boligforeningens interesser og sikre, at foreningen drives forsvarligt og i overensstemmelse med lovgivning, vedtægter og beslutninger truffet på generalforsamlingen.
I forhold til ejendommen betyder det, at bestyrelsen på vegne af foreningen bør sikre, at bygningen er lovlig, forsvarligt vedligeholdt og anvendes korrekt. Det omfatter blandt andet ansvar for drift, vedligeholdelse, brandsikkerhed, korrekte BBR-oplysninger, forsikringer og opfølgning på kendte problemer i ejendommen.
Bestyrelsen skal ikke selv være teknisk ekspert, men den bør sørge for, at foreningen får relevant rådgivning, når der er tvivl om ejendommens tilstand, myndighedskrav eller lovlighed.
