Vejledning til bestyrelser om byggeprocessen

MMAKE

23. april 2026

Byggeprocessen og byggejuraen kan være svær at gennemskue, hvis man ikke arbejder med det til daglig. Her får I et bedre overblik over forløbet i en byggesag og de vigtigste faser undervejs.

Når en boligforening går i gang med et vedligeholdelses- eller renoveringsprojekt, består processen typisk af flere faser.

Det starter ofte med de første undersøgelser og vurderinger, fortsætter med planlægning, tilbud og udførelse, og slutter ikke nødvendigvis ved afleveringen.

For bestyrelsen er det en fordel at kende de vigtigste trin i processen, så beslutninger kan træffes på et bedre grundlag, og så roller, ansvar og forventninger er tydelige fra starten.

Hvordan starter en byggesag typisk?

En byggesag starter ofte med, at foreningen får vurderet ejendommens behov og afklaret, hvad der bør prioriteres. Det kan være på baggrund af en teknisk gennemgang, en vedligeholdelsesplan eller konkrete problemer, der er opstået i ejendommen.

Formålet i den tidlige fase er at skabe overblik over behov, prioritering og muligheder samt næste skridt.

Når omfanget er kendt og vedtaget på en generalforsamling, så indgås der en rådgiverkontrakt.

Hvad sker der i projekteringsfasen?

Når bestyrelsen har besluttet, hvilken løsning projektet skal bygge på, går sagen videre til projekteringsfasen.

Her bliver projektet beskrevet mere detaljeret, så det står klart, hvad der skal udføres, hvordan arbejdet skal gribes an, og hvad entreprenørerne skal regne på. Projekteringsfasen danner dermed grundlaget for udbud, tilbud og det videre forløb.

For bestyrelsen er det en vigtig fase, fordi et tydeligt og gennemarbejdet projektmateriale gør det lettere at sammenligne tilbud, træffe beslutninger på et oplyst grundlag og mindske risikoen for misforståelser og ekstraregninger senere i sagen.

Læs mere her: Hvad laver en byggeteknisk rådgiver for jeres forening?

Hvad er udbud og indhentning af tilbud?

Når projektet er tilstrækkeligt beskrevet, skal arbejdet ofte sendes i udbud eller ud til tilbudsgivning.

Formålet er at få sammenlignelige tilbud og et bedre grundlag for at vælge entreprenør. En tydelig beskrivelse af opgaven er vigtig, fordi uklare forudsætninger ellers kan føre til misforståelser, store ekstraregninger og uenigheder senere i forløbet.

Inden det sendes i udbud, sendes det altid til gennemsyn hos bestyrelsen, så alle er enige i hvad der bliver prissat og senere bygget.

Hvad sker der under udførelsen?

Når arbejdet går i gang, handler processen i høj grad om koordinering, kvalitet, fremdrift og opfølgning.

Her kan byggeteknisk rådgivning være med til at sikre, at projektet følger det aftalte grundlag, kvaliteten er i orden og at spørgsmål og ændringer håndteres løbende og ordentligt.

Byggemøder

Byggemøder holder byggesagen på sporet.

Her bliver fremdrift, tidsplan, økonomi, kvalitet, beboerforhold og tekniske afklaringer gennemgået, så alle ved, hvad der er aftalt, og hvad der skal ske frem mod næste møde.

I de gode byggesager skaber byggemødereferatet overblik. Det samler beslutninger, ændringer og aftaler ét sted, så processen er nem at følge for både rådgiver, entreprenør og bygherre.

I de hårde byggesager er referatet endnu vigtigere. Her bliver dokumentationen afgørende, fordi der kan opstå uenighed om ansvar, økonomi, kvalitet eller tidsplan. Når alt er skrevet tydeligt ned, bliver det lettere at holde fast i fakta og undgå diskussioner om, hvem der har sagt hvad.

Et godt byggemøde om at få aftalerne dokumenteret, fulgt op og lukket ordentligt.

Læs mere her: Byggemøder – Sådan forløber de og derfor er de afgørende for en god byggesag

Hvorfor er tilsyn vigtigt?

Tilsyn er vigtigt, fordi det er med til at sikre, at arbejdet bliver udført i den aftalte kvalitet og i overensstemmelse med projektmaterialet.

Det er også en vigtig del af at opdage fejl i tide og følge op, før problemerne vokser sig større.

Læs mere her: Undgå byggeskandaler i jeres ejerforening eller andelsboligforening

Hvad hvis entreprenøren går konkurs?

Hvis entreprenøren går konkurs, kan det få stor betydning for både aflevering, mangeludbedring og det videre eftersyn.

En konkurs resulterer desværre altid forsinkelser og ekstra arbejde til en bestyrelse.

I en konkurssituation er det vigtigt, at bestyrelsen hurtigt får overblik over projektets status, den udførte del af arbejdet, eventuelle mangler, sikkerhedsstillelse og den dokumentation, der allerede foreligger.

Ved entreprenørkonkurs kan der gælde korte frister i konkursbehandlingen, og i praksis bliver det afgørende at få juridisk og byggeteknisk rådgivning for at vurdere, hvordan arbejdet skal færdiggøres, og hvilke krav foreningen kan gøre gældende.

Netop derfor er god dokumentation, klare staderegistreringer og løbende opfølgning særligt vigtige, hvis der opstår usikkerhed om entreprenørens økonomi.

Læs mere her: Entreprenørens sikkerhedsstillelse efter AB 18 for andelsboligforeninger og ejerforeninger