Entreprenørens sikkerhedsstillelse – hvad er det, og hvad kan den bruges til?
Når en entreprenør indgår en entrepriseaftale efter AB 18, er udgangspunktet, at entreprenøren skal stille sikkerhed for opfyldelsen af sine forpligtelser over for bygherren.
Sikkerhedsstillelsen er bygherrens økonomiske sikkerhedsnet, hvis entreprenøren ikke leverer som aftalt.
Den kan blandt andet bruges, hvis entreprenøren ikke afhjælper mangler, ikke færdiggør arbejdet, får udbetalt for meget, eller hvis der opstår andre krav i anledning af aftaleforholdet, herunder ekstraarbejder eller entreprenøren går konkurs.
AB 18 siger direkte, at sikkerheden tjener til fyldestgørelse af alle krav, som bygherren har i anledning af aftaleforholdet.
For en andelsboligforening eller ejerforening er det vigtigt, fordi sikkerhedsstillelsen reducerer den økonomiske risiko i byggesagen.
Hvis entreprenøren går konkurs, ikke afhjælper fejl eller efterlader sagen uafsluttet, står bygherren ikke helt uden værn. Samtidig er det vigtigt at forstå, at sikkerhedsstillelsen ikke er det samme som et almindeligt tilbagehold i fakturaer.
Det er en særskilt garanti, som normalt stilles via pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller anden betryggende ordning.
Hvornår skal entreprenøren stille sikkerhed?
Efter AB 18 skal entreprenøren stille sikkerhed senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet.
Hvis entreprisesummen er mindre end 1 mio. kr., skal entreprenøren kun stille sikkerhed, hvis bygherren på forhånd har krævet det i udbudsmaterialet.
Sikkerheden skal stilles som betryggende pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende måde.
Hvad dækker sikkerhedsstillelsen?
AB 18 siger direkte, at sikkerheden tjener til fyldestgørelse af alle krav, som bygherren har i anledning af aftaleforholdet. Det omfatter blandt andet krav vedrørende ekstraarbejder og tilbagebetaling af for meget udbetalt entreprisesum. Sikkerheden er dermed bredere end kun et værn mod mangler.
Hvor stor er sikkerheden?
I byggeperioden skal sikkerheden iht. AB18 svare til 15 % af entreprisesummen uden moms.
MMAKE har dog ændret dette til 15% af entreprisesummen inkl. moms, da andelsboligforeninger og ejerforeninger ikke kan trække momsen fra.
Dette er dog ikke muligt i sager hvor der er offentlig støtte, som byfornyelsessager.
Hvornår nedskrives sikkerheden?
AB 18 fastsætter en trappemodel for nedskrivning:
- Sikkerheden er 15 % frem til aflevering. Efter aflevering nedskrives den til 10 %. Hvis bygherren ønsker det, skal entreprisesummen ved denne beregning reguleres med tillæg og fradrag for alle mer- og mindrearbejder, i det omfang det anmodes om i afleveringsprotokollen.
- Ét år efter aflevering nedskrives den fra 10 % til 2 %, medmindre bygherren inden da skriftligt har reklameret over mangler. Hvis der er reklameret rettidigt, nedskrives sikkerheden først, når manglerne er afhjulpet.
- Fem år efter afleveringen nedskrives garantien til 0 %, medmindre bygherren inden da skriftligt har reklameret over mangler.
Hvornår ophører sikkerheden helt?
Efter AB 18 ophører sikkerheden 5 år efter afleveringstidspunktet, medmindre bygherren forinden skriftligt har fremsat reklamation over mangler. Hvis der er reklameret rettidigt, ophører sikkerheden først, når manglerne er afhjulpet.
Kan sikkerheden ophøre allerede ved aflevering?
Ja, men kun i en særlig situation. AB 18 siger, at det skal angives i udbudsmaterialet, hvis sikkerhedsstillelsen skal ophøre ved aflevering af selvstændige entrepriser, hvor der ikke kan forekomme mangler efter afleveringen. Det er altså en undtagelse, som skal være udtrykkeligt beskrevet på forhånd.
Hvad gælder ved udskudte arbejder og etapevis aflevering?
Hvis arbejder er udskudt til senere aflevering, sker nedskrivningen af sikkerheden for de udskudte arbejder først, når de faktisk er afleveret.
Hvis aflevering sker i etaper, sker nedskrivningen forholdsmæssigt efter omfanget af den afleverede etape.
Hvordan gør bygherren krav på sikkerheden?
Hvis bygherren ønsker udbetaling af den stillede sikkerhed, skal det meddeles skriftligt og samtidig til både entreprenøren og garanten.
Meddelelsen skal nøje angive arten og omfanget af den påståede misligholdelse samt størrelsen af det krævede beløb. Beløbet skal derefter udbetales til bygherren inden 10 arbejdsdage fra det tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem, medmindre entreprenøren forinden har anmodet Voldgiftsnævnet om en beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 § 67.
Hvis entreprenøren er gået konkurs, kan garanten selv fremsætte anmodningen.
Hvad hvis parterne er uenige om nedskrivning eller ophør?
Hvis parterne er uenige om, hvorvidt sikkerheden skal nedskrives eller ophøre, kan hver part anmode om beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 § 67.
Hvis entreprenøren er konkurs, kan garanten også gøre det. Hvis spørgsmålet allerede er en del af en verserende sag om sagkyndig beslutning eller voldgift, behandles kravet i den sag i stedet.
Kort fortalt
Sikkerhedsstillelsen efter AB 18 er bygherrens økonomiske sikkerhed i entrepriseforholdet.
Den skal som udgangspunkt stilles senest 8 arbejdsdage efter aftaleindgåelsen, dækker alle bygherrens krav i anledning af aftalen, er normalt 15 % frem til aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % ét år efter aflevering, og ophører som udgangspunkt 5 år efter aflevering, medmindre der er reklameret over mangler.
AB 18 indeholder desuden detaljerede regler om udbetaling, nedskrivning, ophør og tvistløsning, hvis parterne bliver uenige.
