Når bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening taler om renovering, dukker spørgsmålet hurtigt op. Hvad koster en byggeteknisk rådgiver, og kan det betale sig for vores forening.
Det er et helt naturligt fokus, for rådgiverhonoraret står tydeligt i budgettet, mens de fejl, konflikter og ekstraregninger I undgår, først bliver synlige, hvis noget går galt.
Hos MMAKE møder vi ofte bestyrelser, der er i tvivl om de køber for meget rådgivning, eller om de risikerer at spare sig selv dyrt.
Denne guide er skrevet til jer, der vil forstå hvad byggeteknisk rådgivning koster, hvad der driver prisen, og hvordan et samarbejde med MMAKE kan blive en investering i tryghed, kvalitet og langsigtet økonomi for hele jeres ejer- eller andelsboligforening.
Derfor er det svært at sammenligne priser direkte
Mange bestyrelser oplever, at det er svært at sammenligne priser på byggeteknisk rådgivning. Det skyldes blandt andet, at rådgivere bruger forskellige honorarmodeller.
Nogle arbejder på timepris, andre tilbyder faste priser på afgrænsede opgaver, og nogle beregner et honorar som en procentdel af byggesummen.
På papiret kan to tilbud se nogenlunde ens ud, men i praksis dækker de ofte over forskellige mængder tid til projektering, møder, tilsyn og opfølgning. Det svarer til at sammenligne to håndværkertilbud, hvor det ene inkluderer oprydning og finpudsning, og det andet ikke gør.
Hos MMAKE beregner vi ofte prisen ud fra forventet tidsforbrug og ikke som en procentsats, fordi det giver et mere reelt billede af prisen og ikke kun ud fra en procentsat.
For en ejer- eller andelsboligforening spiller jeres særlige behov også en stor rolle for prisen. Har I brug for hjælp til beboerinfo, ekstra bestyrelsesmøder og materiale til generalforsamlingen, kræver det mere tid end et projekt, hvor der kun skal laves tegninger og tilsyn.
Nogle rådgivere regner det hele med i pakken, andre lægger det på som ekstra ydelser.
Hos MMAKE ser vi ofte tilbud, hvor den samlede pris er lav, men hvor der næsten ikke er sat timer af til dialog, sparring og beboerkommunikation. Det kan virke billigt nu, men giver sjældent ro for hverken bestyrelse eller beboere.
Derfor arbejder MMAKE meget bevidst med at gøre tilbud gennemsigtige for bestyrelser. Vi beskriver, hvilke faser der indgår, hvad der sker i hver fase samt hvad faserne koster. På den måde kan I bedre sammenligne indholdet i flere tilbud i stedet for kun at kigge på totalprisen.
Når I kan se, hvad I reelt får for pengene, er det også nemmere at forklare beboerne, hvorfor rådgivning fylder i budgettet, og hvordan det beskytter foreningens økonomi på den lange bane.
Typiske prisniveauer for byggeteknisk rådgivning til foreninger
Prisen på byggeteknisk rådgivning varierer, men der er nogle typiske niveauer, som kan hjælpe jer med at orientere jer.
Mange rådgivere arbejder med timepriser, som ofte ligger i et leje fra cirka 1000 til 1300 kroner i timen eksklusiv moms, afhængigt af erfaring, specialisering og typen af opgave.
En rådgiver med tung erfaring i større renoveringer kan ligge i den høje ende, mens mindre rådgiverfirmaer og enkeltmandsfirmaer typisk ligger lavere.
Det betyder dog ikke automatisk, at den dyreste altid er dyrest i sidste ende eller den bedste. En erfaren rådgiver kan ofte løse opgaverne mere effektivt og træffe bedre valg tidligt i forløbet, som sparer foreningen for både tid og ekstraregninger.
På større projekter, for eksempel tag eller facaderenovering, ser man ofte, at honoraret bliver beregnet som en procentdel af byggesummen. Her kan rådgivningen udgøre en mindre andel af det samlede projekt, afhængigt af hvor meget der er inkluderet af projektering, udbud, byggeledelse, tilsyn, møder og opfølgning.
For jer som bestyrelse i en ejer- eller andelsboligforening er det vigtigste ikke den præcise procentsats, men at I kan se, hvilke opgaver rådgiveren påtager sig, og hvor meget ansvar der bliver løftet væk fra jeres skuldre.
Hos MMAKE arbejder vi bevidst med at gøre pris og indhold tydeligt for foreninger. I stedet for kun at tale om timepris eller en samlet procent beskriver vi de enkelte faser og ydelser, for eksempel tidlig teknisk vurdering, beslutningsoplæg til bestyrelse og generalforsamling, projektering og udbud, byggeledelse og tilsyn samt mangelgennemgang.
På den måde kan I se, hvad honoraret dækker, og hvilken værdi det skal skabe for jer.
Hvad driver prisen på byggeteknisk rådgivning
Prisen på byggeteknisk rådgivning hænger tæt sammen med, hvor komplekst jeres projekt er.
Et mindre afgrænset projekt med tydelige rammer kræver færre timer end en omfattende renovering, hvor der både er tekniske udfordringer, gamle konstruktioner, asbest og mange beboere at tage hensyn til.
Jo flere fagligheder der skal koordineres, og jo større risiko der er for uforudsete forhold, jo mere rådgivning skal der typisk til for at styre processen sikkert igennem.
En del af honoraret er ganske enkelt betaling for, at nogen har overblik og tager ansvar sammen med jer.
Tidspunktet har også betydning. Hvis MMAKE kommer på banen tidligt, kan vi hjælpe jer med at tilrettelægge projektet rigtigt, inden der bliver truffet dyre beslutninger. Det giver bedre mulighed for at lave realistiske budgetter, vælge den rette løsning og undgå unødvendige omveje.
Kommer rådgiveren først ind, når projektet er besluttet, og entreprenøren næsten er valgt, er der mindre spillerum. Det kan umiddelbart se billigere ud, men øger ofte risikoen for dyre justeringer senere i forløbet.
Hos MMAKE gør vi meget ud af at afklare jeres forventninger til samarbejdet fra start. Sammen finder vi et niveau for møder, tilsyn og kommunikation, som både giver jer tryghed og passer til foreningens økonomi.
MMAKE’s tilgang er at være åbne om disse valg. Vi viser jer, hvad der ligger i de forskellige niveauer, så I kan beslutte, hvor meget rådgivning der skal til for at matche jeres ambitioner for både bygning og økonomi.
Billig og dyr rådgivning hvad er egentlig god økonomi
Når bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening sidder med flere tilbud på bordet, er det fristende at lade blikket glide direkte ned til den laveste pris. Men billig rådgivning er ikke altid god økonomi for en forening.
En lav pris kan betyde, at der er skåret ned på for eksempel tilsyn, møder, projektering eller gennemgang af tilbud fra entreprenører. Det kan se pænt ud i regnearket nu, men øger risikoen for fejl, ekstraarbejder og konflikter senere.
De udgifter er sjældent synlige i rådgiverhonoraret, men de rammer til gengæld både byggesagen, økonomien og beboernes samt bestyrelsens tålmodighed.
Omvendt kan et tilbud, der umiddelbart ser dyrere ud, vise sig at være billigere i den virkelige verden, fordi der er sat tid af til at gøre tingene ordentligt fra starten. En rådgiver, der bruger tid på at forstå jeres ejendom, gå projektet grundigt igennem, udarbejde klart udbudsmateriale og føre systematisk tilsyn, mindsker risikoen for misforståelser og dyre fejl hos entreprenøren.
For en ejer- eller andelsboligforening er det ofte her, den reelle økonomi afgøres, nemlig i det, der ikke går galt. MMAKE anbefaler derfor, at I vurderer rådgivning ud fra både pris og forventet effekt. Vi hjælper gerne med at synliggøre forskellen mellem et tilbud, der primært dækker minimum, og et tilbud, hvor der er afsat timer til at passe godt på både projekt og økonomi.
Når bestyrelsen får vist sammenhængen mellem rådgivning, risiko og totaløkonomi, bliver det også lettere at forklare beboerne, hvorfor det nogle gange er klogt at vælge andet end den billigste løsning.
Eksempler på hvordan rådgivning og projektøkonomi hænger sammen
Det kan være svært at mærke værdien af rådgivning, når man kun ser på et tal i budgettet. Derfor giver det mening at tænke i simple eksempler.
Forestil jer en andelsboligforening, der skal have renoveret taget, og hvor projektet ender på cirka fem millioner kroner. Bestyrelsen kan vælge en meget begrænset rådgivningspakke, hvor der kun bliver lavet et overordnet udbud og et par tilsynsbesøg, eller en mere fuld rådgivning, hvor der er tid til grundig gennemgang af ejendommen, detaljeret udbudsmateriale, faste byggemøder og systematisk kvalitetssikring. Honorarerne vil naturligt være forskellige, men forskellen på hvad der kan gå galt, er også markant. I den lette model er risikoen større for misforståelser mellem forening og entreprenør.
Der kan mangle præcise beskrivelser af løsninger, og fejl opdages måske først sent i forløbet. Et par ekstraarbejder, nogle uenigheder om kvalitet og en tidsplan, der skrider, kan hurtigt æde det, bestyrelsen troede den sparede på rådgivningen.
I den mere gennemarbejdede model vil MMAKE typisk bruge flere timer tidligt i processen og under udførelsen, men til gengæld mindske risikoen for netop de ekstraregninger og konflikter, der kan gøre et ellers sundt projekt både dyrere og mere belastende for bestyrelsen.
MMAKE A/S er meget systematiske og bruger mange kræfter på hele tiden at opdatere grundbeskrivelserne, både de tekniske og de juridiske dokumenter.
Derudover arbejdes der systematisk med proceskontroller og systemer, så der i hver fase udføres det der skal og kvalitetskontrollen i projekteringsfasen er udført korrekt. Jo bedre projekterne der bydes ud til entreprenørerne er, jo større sandsynlighed er der for at projektet kører igennem med minimale ekstraarbejder og konflikter.
Et andet eksempel kunne være en ejerforening, der står overfor flere projekter de næste ti år. I stedet for at købe rådgivning projekt for projekt uden overblik, kan bestyrelsen sammen med MMAKE få lavet en samlet teknisk vurdering og en prioriteret vedligeholdelsesplan, hvor projekterne bliver sat i rækkefølge og koblet til økonomien.
Det kræver lidt mere rådgivning i starten, men til gengæld kan I undgå dobbeltarbejde, nødløsninger og beslutninger, der ikke hænger sammen på tværs af bygningen.
På den måde er rådgiverhonoraret ikke bare en udgift til det projekt, der står først i køen, men en investering i, at hele foreningens renoveringsrejse bliver mere styrbar og økonomisk bæredygtig.
Eksempel på sager der går helt skævt fordi foreningen vil spare rådgiverhonoraret væk.
MMAKE har flere gange været tidligt inde hos foreninger der fravælger den byggetekniske rådgivning for at spare penge. De indhenter selv tilbud og styrer projektet og det går ofte galt for foreningerne.
Arbejderne der leveres, kan være mangelfulde, dårligt udførte, forkerte materialesammensætninger, forkert eller mangelfuld brandsikring, ekstra regninger der er ude af kontrol, massiv overskridelse af tidsplanen og en overbelastet bestyrelse der nu skal bruge tid på jurister og forsikringsselskaber.
Nogle gange når alt er kuldsejlet, så kontakter de os for at få hjælp med at rode kastanjerne ud af ilden, men når det juridiske grundlag og projektmaterialet er tyndt og mangelfuldt, så er det svært at rette op på.
Andre gange kontakter de os næste gang de skal have et projekt gennemført, fordi de har lært af erfaring hvorfor man ikke skal spare en byggeteknisk rådgiver væk.
Sådan sammenligner I tilbud på byggeteknisk rådgivning
Når I har flere tilbud fra byggetekniske rådgivere, er det fristende at lægge dem ved siden af hinanden og se på den samlede pris.
Problemet er, at to tal ikke altid dækker over den samme indsats. Først bør I se på, hvilke faser der er med i hvert tilbud.
Omfatter rådgivningen for eksempel både tidlig teknisk vurdering, projektering og udbud, byggeledelse, tilsyn og mangelgennemgang, eller kun dele af forløbet. Her kan det være en hjælp at lave en simpel oversigt, hvor I skriver faserne i den ene kolonne og markerer, hvilke der er med i hvert tilbud.
Dernæst bør I kigge på omfanget af tid. Det er ikke nok at vide, at der er tilsyn med i overskriften. Hvor mange byggemøder er inkluderet. Hvor mange timer er der sat af til beboerkommunikation og til ekstra møder med bestyrelsen, hvis der opstår spørgsmål.
Et tilbud med få timer til dialog og opfølgning betyder i praksis, at mere ansvar lander hos jer. Et tilbud med tydeligt beskrevne timer og møder viser, at rådgiveren forventer at være tæt på sagen og aktivt til stede som sparringspartner.
Endelig er det vigtigt at se på sammenhængen mellem honorar og det ansvar, rådgiveren tager. Arbejder rådgiveren efter et anerkendt aftalegrundlag. Har de tydeligt beskrevet, hvordan de håndterer ændringer og uforudsete forhold. Og er der en klar beskrivelse af, hvem der gør hvad i samarbejdet med jer, entreprenører og andre rådgivere.
Hos MMAKE hjælper vi gerne bestyrelser med at gennemgå og forklare vores eget tilbud, så I præcist ved, hvad I får, og kan sammenligne på et oplyst grundlag i stedet for at gætte ud fra totalprisen alene.
Sådan lægger I et realistisk budget til rådgivning
Et godt budget til rådgivning starter med overblik, ikke med et tilfældigt tal i regnearket. Som bestyrelse i en ejer- eller andelsboligforening kan I med fordel begynde i vedligeholdelsesplanen og se på, hvilke projekter der forventes de næste fem til ti år.
Er der større poster som tag, facade, vinduer, installationer eller energioptimering, giver det mening at reservere midler til byggeteknisk rådgivning i samme tidsrum.
I stedet for at se rådgivning som en engangsudgift på et enkelt projekt, kan I betragte det som en fast del af den samlede investering i at passe godt på ejendommen.
Når I planlægger et konkret projekt, kan I sammen med MMAKE arbejde med et overslag på rådgiverhonorar fordelt på faser. Det kan for eksempel være en brøkdel til tidlig teknisk vurdering og beslutningsoplæg, en større del til projektering og udbud og en del til byggeledelse, tilsyn og mangelgennemgang.
Ved at tænke i faser kan I både se, hvordan honoraret fordeler sig over tid, og hvor der eventuelt kan justeres, hvis økonomien kræver det. Det gør det også lettere at tage projektet i etaper, hvis det er nødvendigt for jeres økonomi.
Derudover er det en hjælp at gøre rådgivningsbudgettet synligt for beboerne på generalforsamlingen. I stedet for at præsentere en samlet post med overskriften rådgivning kan I forklare, hvad den dækker. For eksempel bedre beslutningsgrundlag, mindre risiko for ekstraregninger og et mere styrbart forløb.
MMAKE hjælper gerne med at formulere dette, så I kan vise sammenhængen mellem rådgivning og tryghed. Når beboerne forstår, at rådgiverhonoraret er en del af at beskytte fællesskabets økonomi, bliver dialogen om budgettet ofte langt nemmere.
Tjekliste til bestyrelsen og næste skridt med MMAKE
Når I som bestyrelse i en ejer- eller andelsboligforening skal beslutte jer for byggeteknisk rådgivning, kan det være en hjælp at samle det hele i nogle få, klare spørgsmål. Her er en kort tjekliste, I kan bruge på næste bestyrelsesmøde.
- Har vi en opdateret vedligeholdelsesplan, så vi et overblik over de projekter, der venter foreningen de kommende år.
- Ved vi, hvad vi forventer af rådgiveren i forhold til teknik, økonomi, møder og beboerkommunikation.
- Har vi talt med mindst én rådgiver, der har dokumenteret erfaring med ejer- og andelsboligforeninger, og er der god kemi med rådgiveren.
- Forstår vi, hvilke faser og ydelser der er med i de tilbud, vi har fået.
- Har vi set på både pris, omfang og den risiko, rådgivningen skal hjælpe os med at håndtere.
- Kan vi forklare beboerne, hvorfor rådgiverhonoraret er en del af at passe godt på ejendommen og økonomien.
Hvis I kan sætte hak ved de fleste af punkterne, er I allerede godt på vej til at træffe en solid beslutning.
Uanset om I står foran et enkelt projekt eller flere år med renovering, er næste skridt enkelt. I kan tage kontakt til en god rådgiver for en uforpligtende snak om jeres ejendom, jeres planer og jeres budget.
Sammen finder vi ud af, hvilket rådgivningsniveau der giver mening for netop jeres ejer- eller andelsboligforening, og hvordan vi kan skabe mest mulig værdi for de penge, I lægger i rådgivningen.
Målet er altid det samme. At I får en tryg proces, et styrbart projekt og en beslutning, som både bestyrelse og beboere kan stå på mål for.
FAQ om hvad en byggeteknisk rådgiver koster, og hvad får jeres forening for pengene
Er MMAKE A/S konkurrencedygtige i forhold til prisen?
Vi bruger tiden rigtigt i projekteringsfasen, fordi det reducerer risikoen for fejl, uklarheder og konflikter i udførelsesfasen. Det giver både en mere effektiv proces og bedre økonomi for bygherre og MMAKE.
Fejl, misforståelser og konflikter kan hurtigt blive dyre. Derfor prioriterer vi en grundig projektering, så vi sparer tid i udførelsesfasen og minimerer behovet for efterfølgende afklaringer efter afleveringen.
Kan vi ikke spare en byggeteknisk rådgiver væk og selv løse det?
I vil blive mødt med ekstra krav, hvor man skal tænke 10 skridt længere ud i fremtiden og sikre man ikke rammes af yderligere ekstraregninger grundet tidsfristforlængelse der medfører udgifter til stillads og byggeplads. Er entreprenøren bagud, skal man rettidigt varsle dagbod og følge den juridiske procedure stramt for at kunne gennemføre dagboden og stå imod forceringskrav.
