Uvildige tilstandsrapporter udarbejdes af byggetekniske specialister
En tilstandsrapport til en boligforening giver bestyrelsen et klart overblik over ejendommens tekniske stand, kommende vedligeholdelsesopgaver og hvordan forventede udgifter skal prioriteres. Tilstandsrapporten bruges til at udarbejde vedligeholdelsesplanen.
MMAKE udarbejder tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner for andelsboligforeninger, ejerforeninger og boligforeninger i København, Frederiksberg og Storkøbenhavn.
Vi har en dedikeret afdeling for vedligeholdelsesplaner, hvor vores specialister arbejder målrettet med byggetekniske gennemgange og tilstandsvurderinger af ejendomme. Afdelingen ledes af Mads Møller, der har stor erfaring inden for tilstandsrapporter, vedligeholdelsesplaner og byggeteknisk rådgivning til boligforeninger.
Rapporten kan bruges som beslutningsgrundlag i bestyrelsen, på generalforsamlingen, over for administrator og i den langsigtede økonomiske planlægning.
Byggeteknisk rådgivning til boligforeninger
MMAKE A/S er en uvildig byggeteknisk rådgiver for andelsboligforeninger, ejerforeninger og boligforeninger i Storkøbenhavn. Vi er specialiseret i boligforeninger og hjælper bestyrelser med komplekse renoveringssager og byfornyelsessager gennem fem fagafdelinger: VVS, klimaskærm, kloak og fugt, vedligeholdelsesplaner samt brand og konstruktioner.
Vi rådgiver fra de første tekniske vurderinger og digitale vedligeholdelsesplaner gennem generalforsamling, projektering, udbud, byggeledelse, aflevering og opfølgning. Alt sammen med stor fokus på beboerhensyn og beboerhåndtering. Vi har løst mere end 1.500 byggetekniske opgaver og mere end 200 vedligeholdelsesplaner, for over 600 kunder. Ledelsen har mere end 20 års erfaring i byggebranchen.
Hvad er en tilstandsrapport? Et sundhedstjek af ejendommen
En tilstandsrapport er en byggeteknisk gennemgang af ejendommen
Formålet er at give foreningen et samlet billede af bygningens nuværende stand, herunder om der er skader, begyndende nedbrydning, tekniske risici eller vedligeholdelsesopgaver, som bør håndteres inden for de kommende år.
Når vi udarbejder en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, gennemgår vi ejendommen byggeteknisk, vurderer de væsentlige bygningsdele og omsætter registreringerne til konkrete anbefalinger, budgetter og prioriteringer.
Rapporten kan blandt andet omfatte:
- Tag, tagrender, nedløb og inddækninger
- Facader, sokkel, altaner, karnapper og udvendige bygningsdele
- Vinduer og udvendige døre
- Kælder, fugtforhold og fundering
- Trapper, fællesarealer og friarealer
- Nedbrydning af konstruktioner som bærejern, træbjælker mm.
- Varmeanlæg, vandinstallationer, faldstammer og kloak
- Ventilation, el og øvrige tekniske forhold
- Mulige forbedringer, energitiltag og risikoområder
En god tilstandsrapport gør det tydeligt, hvilke arbejder der haster, hvad der kan vente, og hvilke opgaver der med fordel kan planlægges samlet.
Hvad er en vedligeholdelsesplan?
En vedligeholdelsesplan viser, hvornår foreningen bør udføre kommende vedligeholdelses- og renoveringsopgaver.
Hvor tilstandsrapporten beskriver bygningens stand, omsætter vedligeholdelsesplanen vurderingerne til en praktisk plan med årstal, prioritering og økonomiske overslag.
Det giver bestyrelsen et bedre grundlag for at planlægge:
- Årlige budgetter
- Hensættelser til større arbejder
- Prioritering mellem nødvendige og ønskede projekter
- Lånebehov og finansiering
- Generalforsamlingsbeslutninger
- Sammenhæng mellem flere renoveringsopgaver
For mange boligforeninger er vedligeholdelsesplanen et af de vigtigste styringsværktøjer i den daglige drift.
Eksempler på tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner.
På vores referenceside kan I se eksempler på afsluttede tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner. Her fremhæver vi et par udvalgte referencer fra Østerbro, Vesterbro, Valby, Amager og Virum.
Hvorfor bør boligforeningen have en opdateret plan?
Bygninger nedbrydes løbende. Små skader kan udvikle sig til dyre reparationer, hvis de ikke opdages og håndteres i tide.
Med en opdateret tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan får I et samlet overblik over ejendommens behov. Det gør det muligt at reagere, før skaderne bliver akutte, og før udgifterne bliver unødigt høje.
Foreningen får samtidig et mere gennemsigtigt beslutningsgrundlag, så både bestyrelse og beboere kan se, hvorfor bestemte arbejder anbefales, hvornår de bør udføres, og hvad de forventes at koste.
Et stærkt beslutningsgrundlag for bestyrelsen
En tilstandsrapport fra MMAKE er ikke kun en teknisk registrering. Den er udarbejdet, så bestyrelsen kan bruge den aktivt.
Rapporten kan bruges til at:
- Skabe overblik over ejendommens tekniske stand
- Prioritere akutte og langsigtede opgaver
- Dokumentere behov over for medlemmerne
- Planlægge økonomi og hensættelser
- Forberede beslutninger på generalforsamlingen
- Vurdere om flere arbejder bør samles i ét projekt
- Undgå dyre hovsaløsninger og akutte reparationer
Det giver ro i bestyrelsesarbejdet og bedre mulighed for at tage beslutninger i god tid.
Hvem er siden relevant for?
- Bestyrelser i andelsboligforeninger
- Bestyrelser i ejerforeninger
- Boligadministratorer
- Ejendomsudvalg
- Foreninger, der skal opdatere vedligeholdelsesplan
- Foreninger, der skal forberede generalforsamling eller større renoveringsbeslutning
Sådan arbejder MMAKE med tilstandsrapporter
Vi starter med at forstå ejendommen, foreningens ønsker og de problemer, I allerede kender til.
Inden gennemgangen skal der sendes en mail til beboerne, så de har mulighed for at indmelde relevante observationer som lavt vandtryk, utilstrækkeligt varmt vand, utætte vinduer, støjgener eller andre forhold, der bør undersøges.
Herefter gennemgår vi ejendommen visuelt og byggeteknisk. Vi besigtiger også udvalgte lejligheder for at få et bedre indtryk af ejendommens samlede tilstand. Gennemgangen tilpasses ejendommens alder, konstruktioner og kompleksitet. På ældre etageejendomme vil der typisk være særligt fokus på tag, facader, vinduer, kælder, fugt, faldstammer, vandrør, kloak, varme, ventilation og brandmæssige forhold.
Efter besigtigelsen udarbejder vi en rapport med vurderinger, anbefalinger, prioriteringer og budgetoverslag.
Rapporten kan også indeholde fotos, risikovurdering, forslag til supplerende undersøgelser og en samlet økonomisk oversigt for de kommende år.
Hvad indeholder rapporten?
Indholdet afhænger af ejendommen, men en tilstandsrapport fra MMAKE vil typisk indeholde:
Overordnet konklusion over boligforeningens stand
En kort og let forståelig vurdering af ejendommens samlede stand, de vigtigste risici og de arbejder, der bør prioriteres først.
Gennemgang af bygningsdele
Hver relevant bygningsdel beskrives med vurdering, anbefalinger og forklaring. Det kan for eksempel være tag, facade, vinduer, kælder, trapper, varme, afløb, kloak, vandinstallationer, ventilation og el.
Risikovurdering
Opgaver kan prioriteres efter risiko. Det gør det lettere at se, hvilke arbejder der er kritiske, hvilke der er vigtige, og hvilke der kan planlægges på længere sigt. Hvis taget eksempelvis vurderes at være i kritisk stand, vil det få høj prioritet i vedligeholdelsesplanen.
Budgetoverslag
Foreningen får økonomiske overslag på anbefalede arbejder, så de kan indgå i budgetter, hensættelser og eventuel finansiering.
Vedligeholdelsesplan
Opgaverne samles i en 10 årig budgetplan, så bestyrelsen kan se, hvornår de enkelte arbejder bør udføres.
Næste skridt
Rapporten fremsendes i kladde med konkrete anbefalinger til, hvad foreningen bør prioritere. Det kan for eksempel være supplerende undersøgelser, hvilke bygningsdele der bør fokuseres på i de kommende år og hvad de skal forvente af udgifter længere ude i fremtiden.
Derefter gennemgås tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen med foreningen, så bestyrelsen får indflydelse i prioriteringer. Bestyrelsen har det bedste indblik i foreningens økonomi, prioriteringer og interne beslutningsproces. Derfor indgår bestyrelsens input som en vigtig del af den endelige rapport.
Den endelige rapport afsluttes og foreningen kan derefter arbejde videre med den, sammen med deres administrator.
Typiske forhold vi ser i ældre etageejendomme
Mange andelsboligforeninger og ejerforeninger i København, Frederiksberg og Storkøbenhavn har ældre ejendomme med gedigne konstruktioner, men også et løbende behov for vedligeholdelse.
Vi ser ofte forhold som:
- Slidte tage eller nedsat restlevetid på tagbelægning
- Behov for gennemgang af tag, skotrender og inddækninger
- Facader med revner, afskalninger eller porøse fuger
- Trævinduer med nedbrudt maling, råd, punkterede ruder, 1-lags glas eller bare utætte vinduer
- Fugt i kælder og opstigende grundfugt
- Nedbrudte bærejern og træbjælker i kælderen grundet fugt
- Gamle faldstammer med tæring eller partielle reparationer
- VVS-rørinstallationer med rust, kalk og risiko for tæringer og rørbrud
- Brugsvandsrør med dårlig vandkvalitet, lang ventetid på det varme vand og lav temperatur på det varme vand
- Kloakker der bør tv-inspiceres grundet alder
- Ventilation der bør serviceres eller renses
- Behov for el-gennemgang af fælles installationer (brandsikkerhed)
- Mulig asbest i ældre materialer
- Brandspredningsrisiko grundet manglende brandsikring
Når forholdene bliver registreret og prioriteret, kan foreningen handle struktureret i stedet for først at reagere, når skaden er sket.
Tilstandsrapport til andelsboligforeninger
For en andelsboligforening er tilstandsrapporten et vigtigt redskab i både drift, økonomi og beslutninger.
Tilstanden af bygningen har stor betydning for andelskronen, som igen har direkte betydning for den enkelte andelshaver. En nedslidt bygning har lavere værdi, end en velvedligeholdt bygning.
Rapporten kan hjælpe bestyrelsen med at vurdere, om foreningen har tilstrækkelige hensættelser, om der er behov for større renoveringsprojekter, og hvordan vedligeholdelsen bør prioriteres de kommende år.
Den kan også skabe større gennemsigtighed over for andelshaverne, fordi medlemmerne får et fælles grundlag for at forstå ejendommens tekniske behov.
Tilstandsrapport til ejerforeninger
I ejerforeninger kan større renoveringsbeslutninger være vanskelige, fordi ejerne selv skal finansiere fælles vedligeholdelsesarbejder. En tilstandsrapport gør det lettere at skabe fælles forståelse for bygningens stand, de forventede udgifter og konsekvenserne ved at udskyde nødvendige arbejder.
Når rapporten viser bygningens stand, forventede udgifter og konsekvenserne ved at udskyde vedligeholdelsen, bliver det nemmere at træffe beslutninger om fælles projekter, opsparing og finansiering.
Det er især relevant ved større arbejder som tagrenovering, facadearbejde, vinduesrenovering, faldstammer, vandinstallationer og kloak.
Tilstandsrapporter i København, Frederiksberg og hovedstadsområdet
MMAKE holder til i Storkøbenhavn og hjælper boligforeninger og administratorer i København, Frederiksberg, Storkøbenhavn og hovedstadsområdet.
Vi har erfaring med ældre etageejendomme, klassiske københavnerbygninger, andelsboligforeninger, ejerforeninger og ejendomme med komplekse installationer.
Uanset om I står med en konkret skade, en kommende generalforsamling eller behov for et langsigtet overblik, kan vi hjælpe jer med en plan, der er teknisk funderet og praktisk anvendelig.
Fordele ved en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan
En opdateret rapport og plan giver jer:
- Overblik over ejendommens tekniske stand
- Bedre prioritering af vedligeholdelsesopgaver
- Tidlig opdagelse af skader og risici
- Mere præcis økonomisk planlægning
- Bedre grundlag for hensættelser og lån
- Større gennemsigtighed for beboere og medlemmer
- Færre akutte og dyre beslutninger
- Mulighed for at samle arbejder og spare følgeomkostninger
- Bedre dialog med administrator, bank og generalforsamling
Kort sagt får I et værktøj, der gør det lettere at passe godt på ejendommen.
Fra tilstandsrapport til handling
En rapport har først værdi, når den kan bruges.
Derfor lægger vi vægt på klare anbefalinger, realistiske budgetter og en prioritering, som bestyrelsen kan arbejde videre med.
Efter rapporten kan MMAKE også hjælpe med næste fase, for eksempel:
- Supplerende undersøgelser
- Projektforslag
- Budgettering
- Myndighedsdialog, byggetilladelser og dispensationsansøgninger
- Udbudsmateriale som indeholder tegninger, beskrivelser og juridiske dokumenter
- Indhentning og vurdering af tilbud
- Bygherrerådgivning
- Byggeledelse og tilsyn under udførelse
- Aflevering og kvalitetssikring
Det giver kontinuitet fra den første byggetekniske vurdering til det færdige projekt.
Hvornår bør tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen opdateres?
En vedligeholdelsesplan bør ikke ligge urørt i mange år.
Vi anbefaler, at foreningen løbende vurderer, om planen stadig passer til ejendommens faktiske stand, udførte arbejder og økonomi.
Planen bør typisk opdateres, hvis:
- Der er gået 3 til 5 år siden sidste gennemgang
- Der er udført større renoveringsarbejder
- Der opstår nye skader eller driftsproblemer
- Bestyrelsen skal planlægge større projekter
- Foreningen skal optage lån eller ændre budget
- Generalforsamlingen ønsker et opdateret beslutningsgrundlag
En opdateret plan gør det lettere at holde styr på både teknik og økonomi.
Hvor meget koster en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan koster fra 18.750 kr. inkl. moms.
Prisen gælder som udgangspunkt for ejendomme med ca. 1–30 opgange, men afhænger altid af en individuel vurdering af ejendommens størrelse, kompleksitet og omfang.
Prisen på en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan afhænger typisk af:
- Ejendommens størrelse og antal bygninger
- Alder
- Kompleksitet
Få et tilbud på tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan
Det er ligetil at få et tilbud på en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan. Send os oplysninger om boligforeningens adresse og antal opgange, så udarbejder vi hurtigt et fast tilbud.
MMAKE hjælper jer med en byggeteknisk rapport, der er nem at forstå, nem at bruge og målrettet de beslutninger, bestyrelsen skal træffe.
Kontakt MMAKE for en uforpligtende samtale om jeres ejendom.
MMAKE A/S
Telefon: 71 99 23 20
E-mail: info@mmake.dk
Er du ny i bestyrelsen?
Hvis du er ny i bestyrelsen og ikke har erfaring med tilstandsrapporter og byggeprojekter, anbefaler vi også vores indlæg “Hvordan forløber et byggeprojekt fra idé til 1 års eftersynet“. Her gennemgår vi processen fra de første overvejelser til projektering, udførelse, aflevering og 1-års eftersyn.
FAQ om tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan
Hvem skal vi vælge til at opdatere vores tilstandsrapport?
I bør vælge en uvildig byggeteknisk rådgiver med erfaring i boligforeninger, ældre ejendomme, vedligeholdelsesplaner og renoveringsprojekter. Gennemgå rådgiverens hjemmeside, spørg efter relevante referencer, og vælg ikke kun ud fra pris. En tilstandsrapport er grundlaget for foreningens vedligeholdelsesarbejde i mange år frem.
Hvad er forskellen på en tilstandsrapport og en vedligeholdelsesplan?
En tilstandsrapport beskriver ejendommens nuværende byggetekniske stand. En vedligeholdelsesplan viser, hvornår de anbefalede arbejder bør udføres, og hvad de forventes at koste.
Hvorfor har en boligforening brug for en tilstandsrapport?
Fordi rapporten giver bestyrelsen et samlet overblik over ejendommens stand, risici og kommende udgifter. Det gør det lettere at prioritere vedligeholdelse, planlægge økonomien og træffe beslutninger på generalforsamlingen.
Hvor ofte bør en vedligeholdelsesplan opdateres?
Det afhænger af ejendommen, men mange foreninger har glæde af at få planen gennemgået eller opdateret med 3 til 5 års mellemrum. Den bør også opdateres før og efter større renoveringer eller hvis der opstår nye skader.
Hvilke bygningsdele gennemgår I?
Vi gennemgår de relevante fælles bygningsdele. Det kan blandt andet være tag, facade, sokkel, altaner, vinduer, døre, kælder, trapper, varme, vand, afløb, kloak, ventilation, el og fællesarealer.
Kan tilstandsrapporten bruges på generalforsamlingen?
Ja. Rapporten sammen med vedligeholdelsesplanen er velegnet som beslutningsgrundlag, fordi den samler vurderinger, anbefalinger, prioritering og økonomi i ét dokument.
Kan tilstandsrapporten bruges til budget og hensættelser?
Ja. Tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen giver et overblik over kommende udgifter, så foreningen kan planlægge hensættelser, budgetter og eventuel finansiering.
Kan I hjælpe efter rapporten er udarbejdet?
Ja. MMAKE kan hjælpe gennem hele processen. Vi deltager i beboermøder, generalforsamlinger, og kører hele renoveringsprojektet med supplerende undersøgelser, projektmateriale, udbud, tilbudsvurdering, bygherrerådgivning, tilsyn og afleveringen.
Hvem laver gode tilstandsrapporter i København og hovedstadsområdet?
MMAKE laver grundige tilstandsrapporter og er specialiseret i at udarbejde tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner for boligforeninger i København, Frederiksberg, Amager, Hellerup, Storkøbenhavn og omegn.
Er en tilstandsrapport det samme som en huseftersynsrapport ved boligsalg?
Nej. En tilstandsrapport til en boligforening er normalt en bred byggeteknisk gennemgang af en hel ejendom og dens fælles bygningsdele. Den bruges til drift, vedligeholdelse, budgettering og beslutninger i foreningen.
Hvad skal bestyrelsen forberede inden besigtigelsen?
Det er en fordel at samle relevante oplysninger om ejendommen, tidligere renoveringer, kendte skader, serviceaftaler, energimærke, kloak-tv, tegninger og eventuelle beboerhenvendelser. Vi kan også hjælpe med en rundspørge til beboerne, så relevante observationer som lavt vandtryk, lav temperatur på det varme vand, utætte vinduer, støjgener eller andre forhold kan indgå i vurderingen.
