Når medierne fortæller om byggeskandaler, handler det ofte de helt store statsligeprojekt, men for alm. boligforeninger kan projekter også løbe løbsk. Budgetter er sprængt, kvaliteten er dårlig, og bestyrelsen står tilbage med utilfredse beboere og et stort forklaringsproblem. For en ejerforening eller andelsboligforening er frygten for at havne i samme situation helt reel. I forvalter mange menneskers penge, og I træffer beslutninger som påvirker både økonomi, dagligdag og ejendommens værdi i mange år. Hos MMAKE ser vi byggeskandaler som noget, man i høj grad kan forebygge, hvis bestyrelsen får den rigtige byggetekniske rådgivning tidligt i forløbet og har styr på både teknik, proces, jura og ansvar.
Hvad er en byggeskandale i en ejerforening eller andelsboligforening?
En byggeskandale i en ejer eller andelsboligforening behøver ikke være en sag på forsiden af avisen. Ofte er det projekter hvor foreningen ender med en kombination af dårlig kvalitet, uforudsete ekstraomkostninger og langvarige konflikter. Det kan være et tag der viser sig at være udført forkert, en facade hvor malingen skaller af kort tid efter renoveringen, eller installationer som slet ikke lever op til det der var aftalt. Kendetegnene er ofte de samme. Budgettet holdt ikke, kvaliteten er lavere end lovet, dokumentationen er mangelfuld, og ingen føler rigtigt at de har ansvaret. For bestyrelsen betyder det, at det bliver svært at forklare hvad der er sket, og hvad der skal ske nu. En byggeskandale opstår sjældent på grund af én fejl. Den opstår, når flere ting ikke er gjort ordentligt fra start. Netop derfor handler forebyggelse om at være grundig i alle faser, og her spiller MMAKE som byggeteknisk rådgiver en central rolle.
De typiske fejl der får projekter til at gå galt
For lidt eller for sen byggeteknisk rådgivning
En klassisk fejl er, at foreningen først inddrager byggeteknisk rådgivning, når problemerne allerede er opstået. Måske er entreprenøren valgt, kontrakten er underskrevet, og arbejdet er i fuld gang, før en rådgiver bliver bedt om at kigge med. På det tidspunkt er mulighederne for at rette op begrænsede. Som bestyrelse kan I komme til at basere projektet på vurderinger fra entreprenøren selv eller på enkeltstående håndværkertilbud uden et samlet teknisk grundlag. Det øger risikoen for, at projektet bliver for snævert beskrevet, eller at væsentlige forhold slet ikke er undersøgt. MMAKE anbefaler, at byggeteknisk rådgivning tænkes ind allerede når I begynder at overveje projektet. Jo tidligere vi kan vurdere ejendommens tilstand og hjælpe med at tilrettelægge processen, jo mindre er risikoen for dyre overraskelser.
Utydelige aftaler og uklare roller
En anden typisk årsag til byggeskandaler i foreninger er utydelige aftaler og uklare roller. Hvis det ikke fremgår klart hvem der har ansvaret for projektering, tilsyn, kvalitetssikring og kommunikation, opstår der let huller. Entreprenøren tror måske, at rådgiveren har taget stilling til løsningerne. Rådgiveren tror, at entreprenøren har ansvaret for dele af projektet. Bestyrelsen tror, at nogen har styr på det hele. For en ejerforening eller andelsboligforening er det afgørende, at der er klare aftaler og et tydeligt aftalegrundlag både med entreprenør og byggeteknisk rådgiver. MMAKE hjælper med at sikre, at ydelser, grænseflader og ansvar er beskrevet, så der ikke opstår tomrum. Det handler ikke om at finde syndebukke, men om at skabe en struktur hvor hver part ved, hvad de skal levere, og hvor bestyrelsen kan se, at foreningens interesser er beskyttet.
Forkert entreprenørvalg
Valg af entreprenør bliver ofte afgørende for, om et projekt i en boligforening bliver en god historie eller en byggeskandale. En typisk fejl er, at bestyrelsen vælger på pris alene eller på anbefalinger der ikke er tilstrækkeligt dokumenterede. Måske har entreprenøren fine referencer, men ikke fra projekter der ligner en større renovering i en ejerboligforening eller andelsboligforening. MMAKE hjælper jer med at tilrettelægge et udbud, hvor entreprenørerne byder på det samme grundlag, og hvor der bliver set på både pris, erfaring, bemanding og økonomisk soliditet. Vi vurderer også, om entreprenørens forslag til metode og organisation passer til jeres projekt. På den måde bliver entreprenørvalget baseret på andet end bare tal i kolonnen med pris. Det reducerer risikoen for senere konflikter om kvalitet, tid og ekstraarbejder.
Manglende tilsyn og svag mangelgennemgang
Selv de bedste kontrakter kan føre til dårlige resultater, hvis der ikke er effektivt tilsyn undervejs og en grundig mangelgennemgang ved afleveringen. En fejl vi ofte ser er, at bestyrelsen forventer, at entreprenøren selv fanger og retter alle fejl. I praksis er der brug for en uvildig part, der kontrollerer, om arbejdet udføres som aftalt. Uden dette tilsyn kan byggesjusk først blive opdaget, når skaderne viser sig flere år senere. MMAKE planlægger tilsyn efter projektets størrelse og kompleksitet. Vi besøger pladsen, følger op på kritiske detaljer og sikrer, at fejl bliver registreret og sendt skriftligt til entreprenøren. Ved aflevering gennemfører vi en systematisk mangelgennemgang og sørger for, at der er dokumentation for det arbejde der er udført. For jeres ejerforening eller andelsboligforening er det en afgørende del af at undgå, at mindre fejl vokser sig til store skandaler.
Juridisk sikring i praksis for bestyrelsen
Juridisk sikring lyder tungt, men for en ejerforening eller andelsboligforening handler det om at have de rigtige rammer omkring projektet. Det betyder, at der bliver brugt anerkendte aftalegrundlag i udbudsmaterialet og kontrakterne med både entreprenører og rådgivere, at ansvarsfordelingen er tydelig, og at frister og procedurer for håndtering af fejl og mangler er beskrevet. Det betyder også, at der føres ordentlige referater af møder og beslutninger, så I senere kan dokumentere, hvad der er aftalt. MMAKE er ikke jeres advokat, men som byggeteknisk rådgiver har vi stor erfaring med at samarbejde med juridiske rådgivere og administrator om at få juraen til at spille sammen med det tekniske. Vi bidrager med den faglige del af grundlaget, så advokat og administrator kan sikre foreningen juridisk. Når teknik, jura og økonomi spiller sammen, står bestyrelsen stærkere, hvis der alligevel opstår en konflikt.
Uvildighed som værn mod byggesjusk
Uvildighed er et nøgleord, når man vil undgå byggeskandaler. Hvis den der rådgiver jer, samtidig skal tjene penge på at udføre arbejdet, kan der opstå interessekonflikter. Det gælder uanset om der er tale om entreprenørprojekter, leverandørpakker eller modeller hvor håndværkeren leverer både løsning og rådgivning. Som uvildig byggeteknisk rådgiver har MMAKE ingen økonomisk interesse i, hvilken entreprenør I vælger, eller hvilke produkter I ender med at bruge. Vi bliver hverken belønnet for at gøre projektet større end nødvendigt eller for at vælge bestemte leverandører. Vores opgave er alene at sikre, at jeres ejer eller andelsboligforening får de løsninger, der fagligt og økonomisk er bedst for jer. Det giver et andet udgangspunkt for at forebygge byggesjusk, fordi anbefalingerne kan være ærlige og langsigtede.
Erfaringer fra andre sager i boligforeninger
Når vi taler med bestyrelser i ejer og andelsboligforeninger, hører vi ofte historier der ligner hinanden. En forening der fik udskiftet vinduer uden ordentligt tilsyn og endte med en utilfredsstillende løsning. En anden hvor en facaderenovering blev dyrere end forventet, fordi der ikke var lavet tilstrækkelige undersøgelser af maling og prøveafrensninger inden udbud. Og en tredje hvor manglende dokumentation ved afleveringen gjorde det svært at få entreprenøren til at erkende ansvar, da der senere opstod skader. I de sager hvor det er gået galt, er mønsteret ofte, at byggeteknisk rådgivning enten slet ikke har været brugt, eller først er blevet inddraget, da problemerne allerede var blevet tydelige. I de sager hvor det er gået godt, har boligforeningen typisk haft en uvildig byggeteknisk rådgiver som MMAKE med fra de tidlige overvejelser, gennem udbuddet og hele vejen til aflevering og opfølgning. Erfaringen er klar. Jo tidligere og jo mere systematisk rådgivningen er tænkt ind, jo mindre er risikoen for, at jeres projekt ender som en af de historier andre advarer imod.
Sådan arbejder MMAKE sammen med bestyrelsen for at undgå byggeskandaler
Når MMAKE bliver byggeteknisk rådgiver for jeres ejerforening eller andelsboligforening, er vores tilgang at forebygge problemer i stedet for kun at slukke brande. Vi starter med at skabe et klart billede af ejendommens tilstand og de projekter der venter. Derefter hjælper vi jer med at prioritere, planlægge og lægge økonomiske rammer som er realistiske. Undervejs har vi fokus på, at alle beslutninger bliver truffet på baggrund af et gennemskueligt grundlag, som bestyrelsen kan forklare videre til beboerne. I den konkrete sag tager vi ansvar for den tekniske del af processen. Vi sikrer, at beskrivelser, udbud, tilsyn og mangelgennemgang er på plads, og at der er klare linjer til administrator, advokat og entreprenør. Vi er til stede på de tidspunkter, hvor bestyrelsen har mest brug for faglig støtte. Det kan være til bestyrelsesmøder, generalforsamlinger og kritiske byggemøder. På den måde bliver MMAKE en fast partner, der hjælper jer med at holde projektet på sporet og styrer uden om de fejl der typisk fører til byggeskandaler.
Tjekliste til bestyrelsen før næste projekt
Inden jeres ejer eller andelsboligforening sætter gang i næste byggeprojekt, kan I bruge denne korte tjekliste som spejl:
• Har vi et opdateret vedligeholdelsesplan og et overblik over ejendommens tekniske tilstand.
• Har vi talt med en uvildig byggeteknisk rådgiver som MMAKE om projektet, før vi taler med entreprenører.
• Er roller, ansvar og aftaler med rådgivere og entreprenører beskrevet tydeligt.
• Har vi tænkt tilsyn og mangelgennemgang ind som en naturlig del af projektet.
• Er der en plan for, hvordan vi dokumenterer beslutninger, møder og ændringer.
• Har vi talt med administrator og advokat om den juridiske ramme.
Hvis I må svare nej til flere af punkterne, er der en risiko for, at projektet bygger mere på håb end på styring. MMAKE kan hjælpe jer med at lukke hullerne, så I står stærkt, før I underskriver kontrakter og sætter stilladset op.
