Alt I behøver at vide om renovering og vedligeholdelse inden generalforsamlingen 2020
Den ordinære generalforsamlingen for 2020 nærmer sig med hastige skridt. Det er i den forbindelse vigtigt at være ordentligt klædt på, så I opnår det bedste udbytte af forsamlingen. Særligt renovering og vedligeholdelse af ejendommen er et svært emne at tage stilling til, uanset hvordan jeres situation ser ud. Derfor har vi hos MMAKE gjort det overskueligt og nemt for andels- og ejerboligforeninger at forholde sig til generelle beslutninger om bygge-, renoverings- og vedligeholdelsesprojekter.
I denne guide bliver I meget klogere på de vigtigste emner inden for bygge-, renoverings- og vedligeholdelse, som bør tages stilling til, så I kan træffe de rigtige beslutninger på foreningens og beboernes vegne.
Har jeres boligforening en vedligeholdelsesplan?
En af de vigtigste ting at have styr på i en andels- eller ejerboligforening er økonomien. Har I styr på fremtidige udgifter relateret til vedligeholdelse af ejendommen, så undgår I ubehagelige overraskelser og uventede udgifter. Det hjælper en vedligeholdelsesplan jer med.
Vedligeholdelsesplanen giver jer et helt konkret og struktureret overblik over hvilke vedligeholdelsesopgaver og udgifter jeres forening står over for de næste 5 eller 10 år. Har jeres foreningen fået udarbejdet en god vedligeholdelsesplan betyder det, at I har et godt økonomisk overblik over ejendommen, som I kan budgettere foreningens fremtidige udgifter efter. Vedligeholdelsesplanen hjælper jer med at skabe økonomisk tryghed.
Har jeres boligforening ikke allerede en god vedligeholdelsesplan eller udløber den snart? Så kan I læse meget mere om vedligeholdelsesplaner her, og høre nærmere om hvordan MMAKE kan hjælpe jer med at få udarbejdet en god og grundig vedligeholdelsesplan, som giver jer økonomisk tryghed. Læs nærmere om vedligeholdelsesplaner her.
Alt om det nye politiske indgreb i boligreguleringsloven §5 stk. 2 – hvordan bør I forholde jer til det?
I har sikkert hørt om regeringens såkaldte “Blackstone-indgreb”, der drejer sig om justeringer i boligreguleringslovens §5 stk. 2, og undret jer over, hvad det vil komme til at betyde for jer. Helt konkret er regeringens mål med indgrebet at stoppe udenlandske kapitalfonde, såsom Blackstone, i at opkøbe billige lejeboliger i Københavnsområdet for at renovere ejendommen og hæve huslejen.
Det politiske indgreb er endnu ikke blevet vedtaget i boligreguleringslovens §5 stk. 2, men aftalen kan forventes at træde i kraft fra 1. juli 2020. Derfor bør I allerede nu tage stilling til, hvad det nye indgreb kan betyde for netop jeres forening, så I kan tage en god beslutning og undgå ubehagelige overraskelser samt utilsigtede konsekvenser af indgrebet.
Selvom regeringens oprindelige tanke med det nye politiske tiltag er et initiativ mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger, kan det også have betydelige konsekvenser for andelsboligforeningerne. I kan læse nærmere om ændringerne i boligreguleringsloven her.
Det kan være lidt uoverskueligt at gennemskue, hvordan I som andelsbolighavere skal forholde jer til den nye lov. Derfor har vi beskrevet de vigtigste elementer i aftalen og givet anbefalinger om hvordan, I bør forholde jer til indgrebet.
Hvorfor bør I indhente en valuarvurdering før 1. juli 2020?
EjendomDanmark (ED), og en række erhvervsejendomsmæglere, har udtalt, at de forventer et betydeligt værditab i andelsboligforeningers ejendomme, når den nye lov træder i kraft. ED forventer at den nye lov vil medføre et fald i andelsforeningers vurdering på et sted mellem 15-20 % – svarende til et fald på ca. 200.000 kr. pr andelsbolig i gennemsnit.
Det skal dog understreges, at faldet blot er en forventning. Regeringen tror ikke på, at der vil forekomme så betydelig tab i andelsboligforeningers vurdering, men der er endnu ikke foretaget nogle gennemarbejdede uafhængige økonomiske analyser af aftalens økonomiske konsekvenser. Læs mere om EjendomDanmarks vurdering af den nye aftales økonomiske konsekvenser for ejendomsmarkedet her.
Et afgørende led i det nye politiske indgreb er regeringens forsøg på at skåne andelsboligforeninger mod store værditab af ejendommen. Aftalen lader andelsboligforeninger fastfryse sin vurdering på ubegrænset tid. Det er endnu ikke helt klart, hvilke muligheder fastfrysningen giver, men mange eksperter anbefaler at andelsboligforeninger, uanset regnskabsår og gældende værdiansættelsesprincip, bør indhente en valuarvurdering inden den nye lov træder i kraft d. 1. juli 2020. Fastfrysningen kan sikre jer imod, at jeres forening ikke kommer ud for ubehagelige overraskelser og undgår utilsigtede konsekvenser af det nye indgreb.
Hvorfor bør din andelsboligforening fremskynde forbedringsarbejde frem for vedligeholdelse?
Den nye aftale giver andelsboligforeninger mulig for, på ubegrænset tid, at bruge deres offentlige– eller valuarvurdering, som er udført før, den nye lov træder i kraft 1. juli. Det betyder i praksis, at jeres andelsboligforening er beskyttet mod pludselige fald i markedsværdi, som kan forårsages af f.eks. højere renter på boligmarkedet.
Derudover vil aftalen indføre en overgangsordning, som betyder at jeres allerede igangsatte byggeprojekter kan indregnings i jeres ejendoms valuarvurdering. Når I skal vurdere og tage en beslutning om hvilke vedligeholdelses- og forbedringsopgaver I skal prioritere de kommende år, er det derfor vigtigt at I forstår hvordan de to typer byggeopgaver påvirker vurderingen af jeres ejendom og andelskrone.
Regeringens ændring i boligreguleringsloven paragraf 5 stk. 2 kan komme til at betyde, at vedligeholdelsesarbejde i jeres forening risikerer at påvirke andelskronen negativt, hvorimod forbedringsarbejde kan komme til at påvirke andelskronen positivt, idet der tilføres merværdi til ejendommen. Det er altså vigtigt, at I kigger på jeres generelle vedligeholdelsesplan, idet forbedringsarbejde kan indregnes i ejendommens vurdering, som I vil kunne fastfryse, inden den nye lov træder i kraft d. 1. juli 2020. Derfor bør I overveje om I skal fremskynde planlagte forbedringsbyggeprojekter, så I kan nå at inkludere det i foreningens valuarvurdering. Formålet med at fremskynde forbedringsarbejde af ejendommen er, at foreningens andelskrone ikke rammes hårdere end nødvendigt.
Mangler I professionel byggeteknisk rådgivning omkring jeres fremtidige byggeprojekter, og vil I høre mere om hvordan I kan fremskynde jeres forbedringsbyggeprojekter frem for vedligeholdelsesopgaver? Så står MMAKE klar til at rådgive jer om hvordan, I kan tage den bedste beslutning for netop jeres forening.
Hvordan bør I forholde jer til boligreguleringslovens §5 stk. 2 nye energikrav til bygninger?
Som led i den nye lov stiller regeringen strengere krav til bygningers energiforbrug. Derfor vil der være nye energikrav, som I skal forholde jer til i foreningen. For at sikre jer, at I opfylder de nye energikrav, bør I nærlæse energimærkningen på jeres bygning. Det er en god idé at lade jer rådgive af en professionel og relevant byggerådgiver, så I kan få et overblik over omkostningerne forbundet til at opnå de nye forventede energikrav. Herved kan I træffe den rigtige beslutning for foreningen, idet I har overvejet om det giver mening at realisere nogle af de nye energikrav. Vil I vide mere om hvilken energimærkning I har? Find energimærket på jeres bygning her.
Hvorfor bør I opprioritere investeringer i energirenovering?
I forlængelse med tidligere anbefaling om at fremskynde forbedringsarbejde frem for vedligeholdelse inden 1. Juli, giver det mening netop at opprioritere investeringer i energirenovering. Og det er selvfølgelig ikke udelukkende på grund af det nye politiske indgreb. Faktisk handler energirenovering ikke kun om at leve op til regeringens energikrav.
Energirenovering handler i høj grad om at gøre bygningen topmoderne og optimere driften af jeres ejendom, så bygningen bliver mere attraktiv og gunstig for nye købere. Desuden er energioptimering godt for vores klima. Vi har et fælles ansvar for at skabe de bedste forudsætning for vores efterkommere på jorden. På boligområdet er energioptimering en vigtig brik i forhold til at sænke udslippet af CO2, så vores individuelle og fælles energiforbrug efterlader et mindre miljømæssige fodspor. I sidste ende er energiforbedringer også en del af at forhøje værdien af ejendommen, når den er underlagt en valuarvurdering.
Få hjælp til at træffe fornuftige beslutninger om energioptimering
Det kan være vanskeligt for andelsbolighavere at danne sig et overblik over, hvilke konkrete ændringer i boligreguleringsloven §5 stk. 2, som vil have betydning for forening. Det kan være svært og uoverskueligt at vurdere, om jeres eksisterende energimærkning mon overhovedet er retvisende. Hvor meget eller hvor lidt skal der egentligt til, for at I kan sikre den bedste værdiforbedring af ejendommen i fremtiden?
Hos MMAKE står vi klar til at rådgive netop din forening, så I gør jer de rigtige overvejelser inden I skal tage en beslutning på foreningens vegne. Vi er opdateret med den nye aftaletekst udarbejdet af regeringen, og vores mange års erfaring inden for energioptimering af ejendomme gør, at vi kan rådgive jer om, hvorvidt ændringerne i boligreguleringsloven §5 stk. 2 kommer til at påvirke netop jeres ejendom.
Har I overblik over jeres kommende renoveringsprojekter?
Det er en god idé at have et godt overblik over jeres kommende bygge- og renoveringsprojekter. Uden et godt overblik kan I risikere, at der dukker ubehagelige overraskelser og uventede udgifter op, som ellers kunne være undgået. Skader som lader til at være små nu, kan hurtigt vokse sig større og blive dyre for jer. Det er derfor vigtigt, at I holder øje med ejendommen løbende, så I kan gribe ind i god tid.
Hos MMAKE er vi professionelle byggetekniske rådgivere, som sikrer, at jeres ejendom bliver gennemgået til mindste detalje. Vores mange års erfaring hjælper jer med at få overskueliggjort og planlagt jeres fremtidige renoverings- og vedligeholdelsesbehov, så der pludseligt ikke opstår ubehagelige økonomiske overraskelser forbundet med vedligeholdelse af ejendommen.
For at gøre det nemt og overskueligt for jer har vi udarbejdet en oversigt over de elementer i jeres ejendom, som I bør få en professionel byggeteknisk rådgiver til at gennemgå løbende, således I undgår uventede udgifter i fremtiden.
Hvorfor bør I lade jer rådgive af en professionel byggeteknisk rådgiver?
Som ejer-, andels- eller almennyttig boligforening vil der typisk opstå tider, hvor der vil være brug for en professionel byggeteknisk rådgiver. Det er sjældent at bestyrelsesmedlemmer har den rette ekspertise, tid eller erfaring til at varetage de mange opgaver, som planlægning og eksekvering af vedligeholdelses- og renoveringsprojekter kræver. Desuden dækker den professionelle byggetekniske rådgivers ansvarsforsikring, hvis der skulle opstå fejlprojektering. Rådgivers ansvarsforsikringen sørger for, at jeres bestyrelse ikke behøver påtage sig unødigt ansvar og komme ud for en uhensigtsmæssig forsikringssag.
Der er mange fordele ved at ruste sig med en professionel byggeteknisk rådgiver. Særligt vigtigt er, at I får en uafhængig uvildig rådgiver på jeres byggeprojekt. Uvildig betyder at byggerådgiveren sørger for, at kvalitetssikringen af jeres byggeprojekt foretages af en kyndig person, som er uafhængig af entreprenørerne og deres interesser. Kort fortalt skaber en byggeteknisk rådgiver tryghed og overblik gennem hele byggeprojektet.
Hvorfor bør I vælge en uafhængig uvildig byggerådgiver?
Under et byggeprojekt vil I sikkert komme ud for, at I har spørgsmål til projektets udarbejdelse. Mange entreprenører vil være behjælpelige med at besvare jeres spørgsmål undervejs. Ulempen ved at rådgive sig hos entreprenøren, som udfører arbejdet for jer, er dog, at de ofte vil være interesseret i at tilbyde flere af deres ydelser og produkter. Det anbefales derfor, at I stiller jer særligt kritisk over for de anbefalinger, som entreprenøren kommer med.
Hos MMAKE er vi uvildige byggetekniske rådgivere, hvilket betyder at vi altid er uafhængige af de entreprenører, som udfører og varetager de forskellige arbejdsopgaver i jeres renoverings- eller byggeprojekter. Vi agerer mellemled for jer og entreprenørerne og sikrer at jeres interesser varetages på bedst mulig vis. Desuden hjælper vi jer med at identificere fejl og mangler, som kunne stamme fra byggeprojektets udførelse. Læs mere om byggeteknisk rådgivning her.
Få gratis og uforpligtende byggerådgivning til jeres næste bestyrelsesmøde
Mangler I et overblik over hvad, I bør forholde jer til omkring renovering- og vedligeholdelsesarbejde til det næste bestyrelsesmøde? Står I og mangler konkret viden og sparring omkring jeres fremtidige byggeprojekter, så I kan træffe de rigtige beslutninger for foreningen og beboerne?
MMAKE tilbyder helt gratis og uforpligtende at deltage til jeres næste bestyrelsesmøde. Vi kan med vores mange års erfaring som rådgivende bygningskonstruktører give jer sparring på netop jeres situation, så I træffer den bedste beslutning for både beboerne og foreningen. Vi har rådgivet og varetaget byggeprojekter alt lige fra større nybyggerier til renovering af små- og store ejendomme. Uanset hvad I mangler rådgivning og sparring omkring, står vi klar til at hjælpe.
Få udarbejdet et overslagsbudget helt gratis hvis jeres projekt realiseres
Går I med tankerne om et renoverings- eller byggeprojekt i den nærmeste fremtid? Så er det en god idé at få udarbejdet et overslagsbudget, så I har en realistisk vurdering af, hvad projektet kommer til at koste jer. Til en generalforsamling eller bestyrelsesmøde er det oplagt at få vendt foreningens økonomiske situation og planer om fremtidige byggeprojekter, så I kan få økonomisk tryghed.
Har I allerede nu et projekt i tankerne, som I mangler et økonomisk overblik over inden jeres næste bestyrelsesmøde, eller har I besluttet til mødet, at det er tid til et nyt byggeprojekt? Så kan MMAKE hjælpe jer med at udarbejde et overslagsbudget for jeres næste byggeprojekt, så I får en realistisk vurdering af projektets omfang og byggeomkostninger. Såfremt det tiltænkte byggeprojekt realiseres i jeres forening, så fratrækker vi vores pris for udarbejdelsen af overslagsbudgettet, så I ikke betaler for det.
