MMAKE var igen ude for at dele praktisk viden om, hvordan boligforeninger og ejendomsansvarlige kan forebygge skader – før skaden sker. Denne gang hos Ejendomsadministrationen Andelsbo med fokus på kloak- og VVS-renovering, skybrudssikring og fugtsikring.
Arrangementet samlede bestyrelser og driftansvarlige om de klassiske problemområder i ældre ejendomme: vandrør, faldstammer, afløb og kloak – installationer, der ofte “passer sig selv”, indtil de ikke gør. Konsekvenserne kan være store, når vandskader rammer boliger, eller kældre fyldes med vand.
De typiske tegn på at VVS-installationer nærmer sig udskiftning
I mange ejendomme er vandinstallationerne stadig udført i ældre galvaniserede rør, ofte i kombination med andre materialer. Det kan bl.a. give lavt vandtryk, skiftende temperaturer, misfarvning og gennemtæringer – og dermed øget risiko for vandskader og driftproblemer.
Vi gennemgik også, hvorfor materialesammensætninger betyder noget (fx ved blanding af metaller), og hvordan temperaturforhold i installationerne kan blive et problem, hvis man ikke har styr på drift og isolering.
Faldstammer og afløb: renoveringsvalg, fordele og faldgruber
Afløb og faldstammer giver typisk udfordringer med lugt, utætheder, tilstopninger og i værste fald skader, der er dyre at udbedre.
Invitation, gåhjem-møde
Vi gennemgik de mest anvendte renoveringsmetoder og hvornår de typisk giver mening:
- Total udskiftning (omfattende, men “alt bliver nyt”)
- Udskiftning af faldstamme med mindre dimension (kan give udfordringer ift. støjkrav/højder og ikke en løsning vi anbefaler)
- Strømpeforing / coating (Det er disse løsninger vi primært ønsker at anvende, hvis muligt og det giver mening).
Derudover blev der sat fokus på typiske fejl omkring gulvafløb og hvad de kan betyde for både skaderisiko og forsikringsforhold.
Kloak, rotter og skybrud: når det skjulte bliver kritisk
Kloakken er en skjult, men helt afgørende del af ejendommen. Mange opdager først problemer ved skybrud, rotter eller akutte driftsstop, og derfor er inspektion og plan centralt, hvis man vil undgå panikløsninger og følgeskader.
I forhold til skybrud gennemgik vi de typiske “indgangsveje” og sårbare punkter – bl.a. kældertrapper, lyskasser og afløbsinstallationer i kælderen, som gulvafløb, toiletter mm.
I præsentationen viste vi bl.a. eksempler på:
- Kloak-TV rapport og analyse som beslutningsgrundlag
- Rotteproblematikker og skader på rør
- Sammenhængen mellem kloakrenovering og skybrudssikring
Kort sagt: Kloakrenovering og skybrudssikring bør tænkes sammen – og det samme gælder ofte fugtproblemer i kældre.
Fugtsikring: fokus på kældre – nedbrydning af bærejern og træbjælker.
I mange ældre ejendomme starter problemerne i det “usynlige”: Når fugt i kælderen får lov at udvikle sig og stiger op mod etageadskillelsen, kan den begynde at nedbryde bærejern (jernbjælker) samt træ- og stålbjælker. Det kan føre til rust, råd og svamp, og i værste fald svækkes de bærende konstruktioner, så der opstår behov for en langt dyrere og mere omfattende renovering – især hvis man udbedrer skaderne uden samtidig at løse den reelle fugtårsag. Derfor giver det mening at tænke fugtsikring, dræn og konstruktionssikkerhed sammen i tide, så ejendommen undgår både gentagne fugtproblemer og skader på det bærende system.
Forsikringsselskabernes perspektiv – i praksis
Honestus & Partners supplerede MMAKE’s oplæg med forsikringsselskabernes syn på de skader, der opstår, når gamle tekniske installationer ikke renoveres rettidigt. Sammen gav det deltagerne et mere komplet beslutningsgrundlag: både det byggetekniske og det økonomiske/risikomæssige perspektiv.
Tak til Andelsbo – og til alle der deltog
Tak til Ejendomsadministrationen Andelsbo for at facilitere et godt arrangement og skabe en ramme med plads til spørgsmål og konkrete cases fra deltagernes egne ejendomme.
