Projektresume for renovering af bagtrapper og dørudskiftning til lejligheder
Andelsboligforeningen havde behov for udskiftning af døre og istandsættelse af bagtrapper i en beboet etageejendom på Amager. Projektet omfattede både entrédøre, udvendige trappedøre, overflader i bagtrapperum, trinforkanter, gulvbehandling, el-arbejder og håndtering af miljøskadelige stoffer.
Ejendommen består af 5 opgange og 59 boliglejemål fordelt på Finlandsgade og Norgesgade. Arbejderne berørte fælles adgangsveje, hovedtrapper, bagtrapper, lofts- og kælderadgang samt installationer omkring døre og trappeopgange.
MMAKE bistod andelsboligforeningen med byggeteknisk rådgivning, projektering, udbud, arbejdsmiljøkoordinering i projekteringsfasen, fagtilsyn, byggemøder og økonomiopfølgning gennem renoveringsforløbet.
Klik her, hvis jeres boligforening har brug for hjælp til et lignende projekt.
Hovedarbejder i projektet
- Dørudskiftning: Udskiftning af entrédøre mod hovedtrapper og bagtrapper samt døre til fælles adgangsforhold.
- Bagtrapper: Reparation af defekt puds på vægge, lofter og trappeløb i 5 bagtrapperum.
- Overflader og malerarbejde: Malerbehandling af vægge, lofter, træværk, indfatninger og kabelkanaler i bagtrapperum.
- Gulve og trinforkanter: Udskiftning af trinforkanter samt afhøvling, lakering og afdækning af trapper og reposer.
- El-arbejder: Tilpasning af kabelrør, dækskinner, dørtelefoner og installationer i forbindelse med dørudskiftningen.
- Miljøskadelige stoffer: Håndtering af materialer med tungmetaller og PCB i malingslag, lak og indfatninger.
- Beboet ejendom: Varsling, adgangsforhold og koordinering med beboere under arbejder i opgange og lejlighedsnære områder.
Kundeudtalelse:
”Første gang, vi mødte MMAKE, var, da vi skulle have lavet en vedligeholdelsesplan,” siger formand for bestyrelsen Louise Roig. ”Ingen af os i bestyrelsen er særligt byggesagkyndige, så vi havde simpelthen behov for at få en prioriteringsliste baseret på fakta, der viste, hvad der skulle laves, hvorfor og hvornår. Men hvem kan lave sådan én? Det anede vi ikke, så vi googlede det selvfølgelig, og skrev til de tre første, og blandt dem var altså MMAKE.”
Lisbet Borker, medlem af bestyrelsen, supplerer: ”Vi fik tre tilbud på at løse opgaven. Det dyreste var meget omfangsrigt og trykt på tykt, glittet papir. Det billigste var et meget lille og upræcist bud på, hvordan man i teorien kunne løse opgaven. Og midt imellem lå så MMAKEs tilbud, der var nøgternt, klart og tydeligt og baseret på, at de rent faktisk havde været herude og kigge på ejendommen. Det kunne vi godt lide. Og at det var suppleret med droneoptagelser af vores hus, var bare rigtig fint og overbevisende.”
Louise Roig siger: ”MMAKE var rigtig gode til at forberede os i bestyrelsen på de reaktioner, der kunne komme, og samtidig give os sparring i forhold til, hvordan vi kunne tackle det. Og så tog de med til møder med beboerne for at forklare, hvad det var, vi stod overfor. Det var en meget stor hjælp”.
Lisbet Borker: ”Noget af det, vi i bestyrelsen har sat rigtig meget pris på, er, hvor hurtige MMAKE er til at svare, når vi har spørgsmål. Og vi har haft spørgsmål hele tiden. Men da vi alle har et arbejde at passe, får vi ofte først sendt spørgsmålet afsted om aftenen. Men det har aldrig betydet noget. MMAKE svarer altid tilbage i løbet af få minutter. Den respekt for, at vores bestyrelsesarbejde jo ikke er vores egentlige arbejde, har vi virkelig værdsat gennem hele projektet”.
”MMAKE støttede os og bakkede op hele vejen igennem. Der var simpelthen en følelse af, at det her var noget, vi var sammen om, og noget som ingen slap, før det var ordnet. Og det var sådan det blev.”
”Vi sidder tilbage med en fornemmelse af en virksomhed, der altid går den ekstra mil for kunden. De er en ung, men allerede meget erfaren virksomhed, der har besluttet sig for at spille en rolle i den her branche. Og det skal de nok komme til med deres uformelle og kommunikerende stil,” siger Louise Roig og leverer det afsluttende citat: ”Faktisk var byggemøderne nogle gange ret morsomme.”
Læs en artikel på licitationen her
Teknisk projektbeskrivelse af dørudskiftning, malerbehandling af bagtrapper og miljøskadelige stoffer
Dørudskiftning i hovedtrapper og bagtrapper
Projektet omfattede udskiftning af 59 entrédøre fra hovedtrapperum til lejligheder og 59 entrédøre fra bagtrapperum til lejligheder. Dørene skulle tilpasses eksisterende murhuller, indfatninger, lysninger, låseforhold og installationer.
Dørarbejderne omfattede også speciallavede indfatninger, brandfuger, tæt stopning, justering af låsetøj og funktionsgennemgang. Der blev arbejdet med krav til brandmodstand, lydforhold, tæthed og håndværksmæssig tilpasning ved eksisterende bygningsdele.
Renovering af bagtrapperum
Bagtrapperne blev renoveret med reparation af defekt puds på vægge, lofter og undersider af trappeløb. Arbejdet omfattede fjernelse af løs puds, reparation af revner og afskallede områder, oppudsning og forberedelse til efterfølgende malerbehandling.
Overfladerne i 5 bagtrapperum blev behandlet med malerarbejder på vægge, lofter, træværk, dækskinner og kabelkanaler. Projektet omfattede også gulvarbejder på trapper og reposer, herunder udskiftning af trinforkanter og behandling af eksisterende trappeoverflader.
Miljøskadelige stoffer i eksisterende materialer
Forud for renoveringen blev der udført miljøundersøgelser af materialer, som forventedes berørt af arbejdet. Undersøgelserne omfattede blandt andet maling, lak, døre, indfatninger, balustre og overflader i bagtrapperum.
Der blev arbejdet med klassificering og håndtering af farligt og forurenet affald, herunder materialer med tungmetaller og PCB. Det havde betydning for arbejdsmiljø, affaldshåndtering, byggepladsindretning og udførelsesmetode.
El-arbejder og tekniske følgearbejder
Dørudskiftningen medførte tekniske følgearbejder ved eksisterende installationer. Det omfattede blandt andet dækskinner på kabelrør til belysning, tilpasning ved dørtelefoner og håndtering af installationer tæt på døråbninger og indfatninger.
El-arbejderne skulle koordineres med adgang til lejligheder og fællesarealer.
Udfordringer i processen
Koordinering i beboet ejendom
Arbejderne foregik i en beboet andelsboligforening, hvor adgang til lejligheder, trapper, døre, depotrum og fællesarealer skulle koordineres. Varslingerne omfattede både 14-dages og 3-dages varsler, så beboerne kunne planlægge adgang og daglig brug af ejendommen.
MMAKE fulgte op på varslinger, byggemøder, beboerforhold og adgangsforhold som en del af byggerådgivningen. Det var særligt relevant ved udskiftning af entrédøre, arbejder ved bagtrapper og håndtering af fælles adgangsveje.
Håndtering af miljøskadelige materialer
Miljøundersøgelserne viste tungmetaller og PCB i flere berørte materialer. Det stillede krav til planlægning af saneringsnære arbejder, affaldshåndtering, støvafskærmning og arbejdsmiljømæssige foranstaltninger.
MMAKE arbejdede med at indarbejde miljøforholdene i projektmaterialet, så entreprenøren kunne håndtere farligt og forurenet affald som en del af renoveringen. Det omfattede blandt andet arbejder på malede overflader, indfatninger, døre, gelændere og trappeoverflader.
Tilpasning ved eksisterende døre og installationer
Udskiftning af døre i ældre etageejendomme kræver præcis tilpasning til eksisterende murhuller, karme, lysninger, indfatninger og installationer. Projektet omfattede både prøveelementer, funktionsgennemgang og løbende afklaringer om beslag, overflader og afslutninger.
MMAKE fulgte op på tekniske afklaringer, stade, tilsyn og kvalitetssikring, så de nye døre og tilhørende arbejder kunne tilpasses ejendommens eksisterende forhold.
MMAKE’s ydelser inden for dørudskiftning, bagtrapper og miljøskadelige stoffer
MMAKE bistod andelsboligforeningen med uvildig byggeteknisk rådgivning gennem projektering, udbud, arbejdsmiljøkoordinering i projekteringsfasen, fagtilsyn, byggemøder og økonomiopfølgning. Opgaven omfattede vurdering og specificering af døre, trapper, overflader, brandkrav, el-følgearbejder, miljøskadelige stoffer og byggepladsforhold. MMAKE arbejdede også med varsling, adgangsforhold, kvalitetssikring, stadeopfølgning og gennemgang af økonomi, så andelsboligforeningen havde et teknisk og økonomisk grundlag for renoveringen.
Henvisninger til relevante ydelser på hjemmesiden
Renovering af trappeopgange for boligforeninger
Fællesarealer
Brandsikring
Tekniske undersøgelser
Byggeteknisk rådgivning for foreninger
Uvildighed og ansvar
Beboerhåndtering og digital beboerplatform
Afleveringsprocessen ved renovering
FAQ om dørudskiftning, bagtrapper og miljøskadelige stoffer
Hvad skal en boligforening være særligt opmærksom på ved renovering af bagtrapper?
Bagtrapper er fælles adgangsveje, men de fungerer også som brandtekniske områder med døre, installationer, overflader, brandforhold og daglig færdsel. I denne sag omfattede renoveringen både pudsreparationer, malerarbejde, trinforkanter, gulvbehandling, el-tilpasninger og udskiftning af døre mod hoved- og bagtrapper.
Hvorfor er døre en vigtig del af en trapperenovering?
Døre påvirker både udtryk, funktion, tæthed, lyd, adgang, sikkerhed og brandforhold. I projektet blev entrédøre mod hovedtrapper og bagtrapper samt øvrige trappedøre behandlet som en central del af renoveringen, fordi dørene skulle passe til eksisterende murhuller, indfatninger, låseforhold og installationer.
Hvordan undgår bestyrelsen, at en trapperenovering bliver dyrere end forventet?
Det kræver et klart projektmateriale, tydelige tilbudspunkter og løbende økonomiopfølgning. I denne sag blev døre, trapper, el-arbejder, miljøforhold, byggeplads og ekstraarbejder håndteret som særskilte økonomiske poster, så foreningen kunne følge budget, tilbud og fakturering undervejs.
Hvad er den største risiko ved at male en gammel trappeopgang uden forundersøgelser?
Den største risiko er, at de nye overflader udføres på et forkert teknisk grundlag. Gamle trappeopgange kan have løs puds, mange lag maling, svag vedhæftning og miljøskadelige stoffer i maling, lak eller træværk. I denne sag blev der udført miljøundersøgelser, før arbejdet med døre og bagtrapper blev gennemført.
Hvordan håndteres beboernes hverdag under udskiftning af entrédøre?
Udskiftning af entrédøre kræver planlagt adgang, varsling og koordinering med beboerne. Arbejdet foregår tæt på boligerne og påvirker både hovedtrapper, bagtrapper og fælles færdsel. Derfor skal beboerne vide, hvornår håndværkerne skal have adgang, og hvornår opgangen eller døren er berørt.
Hvorfor skal el og dørtelefoner tænkes ind tidligt i projektet?
Mange ældre opgange har synlige kabler, kabelrør, dørtelefoner og installationer tæt på døre og indfatninger. Hvis el-arbejderne ikke afklares tidligt, kan de påvirke både dørmontage, malerarbejde, tidsplan og økonomi. I projektet indgik el-tilpasninger som en del af den samlede renovering.
Hvad betyder miljøskadelige stoffer for en boligforening?
Miljøskadelige stoffer påvirker arbejdsmiljø, affaldshåndtering, udførelsesmetode, tidsplan og pris. I denne sag blev der konstateret tungmetaller og PCB i flere berørte materialer, blandt andet maling, lak, indfatninger, døre, gelændere og trappeoverflader. Det krævede, at håndteringen blev indarbejdet i projektet.
Hvorfor bør en boligforening have fagtilsyn på en sag med døre og bagtrapper?
Kvaliteten afhænger især af forarbejde, tilpasninger og tekniske afslutninger. Fagtilsyn kan følge op på dørmontage, pudsreparationer, malerbehandling, trinforkanter, el-arbejder, miljøforhold og kvalitetssikring, så bestyrelsen ikke selv skal vurdere alle byggetekniske detaljer under udførelsen.
