Asbest i ældre boligforeninger i Storkøbenhavn

Asbest i ældre boligforeninger

Asbest er stadig et aktuelt problem i mange ældre ejendomme i København og omegn. Det gælder især i andelsboligforeninger, ejerforeninger og andre boligforeninger, hvor bygningerne er opført eller ombygget i perioder, hvor asbestholdige materialer blev brugt i stor udstrækning.

Hos MMAKE støder vi konstant på asbest, giftig kemi og miljøskadelige stoffer, når vi kommer rundt i gamle bygninger for at udarbejde vedligeholdelsesplaner eller i forbindelse med renoveringsprojekter.

Forhold som asbest, giftig kemi kan fordyre projektet væsentligt eller udgøre en sundhedsrisiko for beboerne og håndværkerne. De gældende regler gør i dag selv enkle projekter mere komplekse og omkostningstunge for foreningerne – og endnu mere, hvis forholdene først opdages midt i byggeprocessen.

Asbest forekommer ofte spredt i kældre og på lofter, hvor beboere jævnligt færdes for at tilgå deres ejendele i depotrum. Det betyder, at opbevarede genstande også kan blive forurenet med asbeststøv. Når disse genstande efterfølgende bringes ind i biler eller lejligheder, kan asbesten i et vist omfang følge med og dermed spredes til andre rum, om end typisk i mindre mængder. Derfor er tidlig afklaring helt afgørende.

Byggeteknisk rådgivning til boligforeninger i Storkøbenhavn

MMAKE A/S er en uvildig byggeteknisk rådgiver for andelsboligforeninger, ejerforeninger og boligforeninger i Storkøbenhavn.

Vi er specialiseret i boligforeninger og hjælper bestyrelser med vedligeholdelsesplaner, komplekse renoveringssager og byfornyelsessager gennem fem fagafdelinger: Klimaskærm (tag, vinduer facade) – VVS – kloak og fugt – vedligeholdelsesplaner – brand og konstruktioner.

Vi rådgiver fra de første tekniske vurderinger og digitale vedligeholdelsesplaner gennem generalforsamling, projektering, udbud, byggeledelse, aflevering og opfølgning. Alt sammen med stor fokus på beboerhensyn og beboerhåndtering. Vi har løst mere end 1.500 byggetekniske opgaver og mere end 200 vedligeholdelsesplaner, for over 600 kunder. Ledelsen har mere end 20 års erfaring i byggebranchen.

MMAKE’s ydelser i forbindelse med asbest

MMAKE hjælper andelsboligforeninger, ejerforeninger og andre boligforeninger med rådgivning og byggeteknisk bistand i forbindelse med asbest. Vi tilbyder blandt andet:

• Identifikation af mistanke om asbest i forbindelse med bygningsgennemgange.
• Screening af ejendomme for asbestforekomster.
• Prøveudtagning af materialer med mulig asbest.
• Afrapportering og vurdering af analyseresultater.
• Budgettering af asbestrelaterede arbejder
• Projektering og planlægning af asbestrenovering
• Bygherrerådgivning og opfølgning under gennemførelse af asbestarbejder.
• Kontrolmålinger efter asbestsanering.

Hvor finder man typisk asbest i gamle bygninger?

I ældre ejendomme kan asbest findes i en lang række bygningsdele og materialer. Det gælder blandt andet:

• tagplader og facadeplader
• rørisolering og tekniske installationer
• fliseklæb og fuger
• gulvopbygninger og vinylbelægninger
• loft- og vægkonstruktioner
• ventilationskanaler og brandsikring
• skjulte konstruktioner i forbindelse med tidligere ombygninger
• enkelte facademalinger

Mange af disse materialer kan ikke vurderes sikkert ved et almindeligt visuelt eftersyn. Derfor kræver det ofte en byggeteknisk forundersøgelse og i relevante tilfælde prøveudtagning for at få afklaret, om der er tale om asbestholdige materialer.

Asbest er ikke kun et saneringsspørgsmål

For boligforeninger handler asbest ikke kun om selve fjernelsen. Det handler i høj grad om planlægning, risikovurdering og korrekt projektforberedelse.

Når asbest opdages for sent i et projekt, kan det føre til:

• standsning af arbejdet med tillægsomkostninger til byggeplads, stilladser til følge.
• ekstraomkostninger til selve saneringsarbejdet
• forsinkelser i tidsplanen
• behov for akut omprojektering
• usikkerhed blandt beboere, brugere og entreprenører
• skærpede krav til arbejdsmiljø og adgangsforhold

I beboede ejendomme er det særligt vigtigt at tænke asbest ind tidligt. Fejl i planlægningen kan hurtigt få konsekvenser for både drift, adgang, afspærringer, information til beboere og den samlede tryghed omkring projektet.

Asbest i andelsboligforeninger og ejerforeninger

Mange andelsboligforeninger og ejerforeninger i København står over for større vedligeholdelses- og renoveringsprojekter i ejendomme fra perioder, hvor asbest var et almindeligt byggemateriale. Det gælder blandt andet ved:

• tagudskiftning
• facaderenovering
• udskiftning af rør og installationer
• renovering af kældre og teknikrum
• badeværelsesrenovering
• udskiftning af gulve
• nedrivning i forbindelse med ombygning

Her er det ikke længere tilstrækkeligt at antage, at eventuelle problemstoffer kan håndteres undervejs. Risikoen skal undersøges konkret, før arbejdet går i gang.

Hos MMAKE hjælper vi boligforeninger og bygningsejere med at skabe et realistisk overblik over risikoen, så beslutninger kan træffes på et oplyst grundlag.

Hvordan arbejder MMAKE med asbest?

Hos MMAKE arbejder vi løbende med asbestrelaterede opgaver i eksisterende bygninger. Vores rolle er typisk at hjælpe med den byggetekniske afklaring og med at planlægge et forløb, der er realistisk, sikkert og gennemførligt i praksis.

Vi rådgiver blandt andet om:

• indledende screening og forundersøgelse
• vurdering af risiko i ældre bygningsdele
• planlægning af prøveudtagning
• afklaring af hvilke entrepriser og arbejder der påvirkes
• koordinering af den videre proces
• hensyn til beboede ejendomme og adgangsforhold
• bedre beslutningsgrundlag før renovering og vedligeholdelse

Det handler ikke kun om at finde ud af, om der er asbest. Det handler også om at forstå, hvor det kan være, hvordan det påvirker det planlagte projekt, og hvordan arbejdet kan tilrettelægges uden unødige stop, misforståelser og forsinkelser.

Derfor er tidlig kortlægning vigtig

Jo tidligere risikoen for asbest bliver undersøgt, desto bedre kan projektet styres. En tidlig og grundig afklaring giver bedre mulighed for at:

• budgettere mere realistisk
• planlægge den rigtige rækkefølge i arbejdet
• reducere risikoen for uforudsete forhold
• skabe ro hos beboere og bestyrelse
• sikre bedre koordinering mellem rådgivere og udførende

I praksis er tidlig kortlægning ofte forskellen mellem et projekt, der udvikler sig kontrolleret, og et projekt, der bliver præget af stop, ekstraregninger og usikkerhed.

Kan man bare lade asbestisolering på vandrør og varmerør sidde?

Det afhænger af materialets tilstand, placering og risikoen for, at det bliver påvirket. Asbestisolering omkring vandrør og varmerør bør altid tages alvorligt, fordi materialet kan afgive sundhedsskadelige fibre, hvis det er beskadiget, nedbrudt eller bliver forstyrret.

Hvis isoleringen er intakt, ubrudt og placeret et sted, hvor den ikke berøres, kan det i nogle tilfælde være forsvarligt at lade den blive siddende midlertidigt. Det ændrer dog ikke på, at der stadig er tale om et asbestholdigt materiale, som skal håndteres korrekt og indgå i den videre planlægning af drift, vedligeholdelse og renovering.

I praksis ser man ofte, at asbestisolering omkring rør findes i kældre, teknikrum, loftsrum og andre fællesarealer i ældre ejendomme. Her kan materialet være slidt, delvist blotlagt eller tidligere repareret, og så stiger risikoen for spredning af asbeststøv væsentligt. Samtidig kan fremtidige arbejder på installationerne gøre det umuligt at undgå indgreb i isoleringen.

Det værste der kan ske, er hvis der er et brud på et vandrør og det skal akutudbedres, hvor VVS’eren finder ud af der er asbest der hvor han skal arbejde. Så står han i et dilemma, skal jeg passe på mig selv eller skal jeg stoppe oversvømmelsen af lejlighederne? Det er ikke et rimeligt dilemma at stille en person i.

Det er derfor sjældent en god løsning bare at ignorere problemet. Det rigtige er at få forholdet vurderet fagligt, så man kan afklare:

• om isoleringen er intakt eller nedbrudt
• om der er risiko for, at beboere, driftspersonale eller håndværkere kommer i kontakt med den
• om kommende arbejder på rør, ventiler eller installationer vil påvirke materialet
• om der er behov for afskærmning, overvågning eller sanering

Konklusionen er, at man ikke bare bør lade være med at gøre noget uden først at få lavet en konkret vurdering. Asbestisolering omkring rør kan i nogle tilfælde blive siddende i en periode, men kun hvis risikoen er afklaret, og materialet ikke udgør en fare i den daglige brug eller ved kommende arbejder.

MMAKE rådgiver om asbest i gamle ejendomme

Vi rådgiver andelsboligforeninger, ejerforeninger og andre bygningsejere i København og omegn om asbest i ældre ejendomme. Vores tilgang er byggeteknisk, praktisk og projektorienteret.

Vi møder problemstillingen igen og igen i den eksisterende bygningsmasse, og vi ved, hvor vigtigt det er at få de kritiske forhold afklaret tidligt. Målet er ikke at gøre situationen mere dramatisk, end den er. Målet er at gøre den mere overskuelig, mere korrekt håndteret og lettere at styre i praksis.

MMAKE som fageksperter i medierne

Hos MMAKE sidder vi med i den faglige debat, når det gælder komplekse miljøstoffer. Vores partner, Mads Møller Madsen, er blandt andet citeret som ekspert i Dagens Byggeri omkring håndteringen af asbest i den eksisterende bygningsmasse.

FAQ om asbest